正文
如何看待“一线首见库存压力”？
一线城市
“
库存压力”
是指一线城市新建商品住宅
存销比
首次超过了二、三四线，如下图：
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那么，什么是
存销比
？
存销比=
（月末库存面积）/ （
近6个月新建商品住宅成交面积均值）
一方面，我们来看分母，
以上海为例，
2017年近6个月（6月份～11月份），新房平均每月销售面积为
49.59万方
，仅为去年同期
110万方
的一半都不到；
以北京为例说，10月份，北京新建商品住宅成交面积为
38万方，同比减少49%
。
今年8-10月份北京住宅成交均
低于40万方。
（北京销售数据来自易居相关报告，上海销售数据来自房导航。）
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以上，制图@住在上海 数据支持@房导航
分母都比去年少了近一半，如果分母没变，这两个城市去化周期都会变成去年的两倍。蓝鹅，成交面积这么低是因为市场低迷、大家都不愿意买房了吗？恐怕非也，实际上不少购房者都等心仪的房子“取证开盘”等了快一年了，“不开盘”叫我如何“买买买”。
“不批预售证”是成交面积下降的重要原因。下图是80城前三季度商品住宅新批准
预售面积，二三四线多数都在📈，
一线甚至一些强二线则明显下降📉。
前三季度，北京：
-41%
，上海：
-49%，
深圳：
-61%
。那么理所当然，即使是新批预售证的新盘全部都成交，今年的每月成交面积也不会高。
分母在变小，比值当然会变高。
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另一方面，
来看分子，
其实关于
“库存如何统计”
，一直都是有不同口径的，
全国范围内统计口径也并不统一。百度一下，能找到很多讨论的资料，统计口径也
有
大、中、小之分
，也
有按期房、现房的区分法。
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仅就依据国家统计局的数据，采用不同依据计算全国房地产库存就存在2结果：
按建未售商品房面积算：
2006年至今全国房屋累计新开工面积约 126亿平米，累计销售面积约
83亿平米，因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约249094.09平米，去库存大概要2.8年；（统计见下表）
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