黄奇帆：如果现在还有人认为房地产会反弹上涨，那他对经济肯定是没什么认知的！5月份房价数据出炉，楼市调...

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” 时，黄奇帆在房地产趋势论坛上，直接泼了一盆冷水：

“ 如果现在还有人认为房地产会反弹上涨，那他对经济肯定是没什么认知的！ ”

他用一组组冰冷的数据，撕开了房地产行业的伤疤，直言：

“ 中国房地产的底层逻辑已彻底改变！ ”

这话一出，可谓是一石激起千层浪，让不少还对房价抱有幻想的人心头一紧。

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黄奇帆的三大论断：打破反弹幻梦的清醒剂

我把黄老先生的观点，梳理了一下，主要有以下几点：

第一， 供需逆转 ， 房子比人多出 1.6 亿套！

黄奇帆反复强调一个残酷的现实：全国住房套户比已经达到 1.16 ，也就是说 100 户家庭对应 116 套房，这个数字远超国际警戒线 1.1 。

更让人触目惊心的是 12.1% 的空置率，相当于每 8 套房就有 1 套空置着，在三四线城市情况尤为严重。

像山东聊城套户比 1.35 ，河北保定 1.42 ，鹤岗更是夸张，高达 1.79 。

想想看，鹤岗 70 ㎡的新房只卖 8 万，这样的市场环境下，房子还怎么保值？

第二，是 人口断崖 ， 90 后比 80 后少 4000 多万 接盘侠 。

我们知道，以 现在的人口形势 来看 ，对房地产来说可不太乐观。

新生儿数量比 8 年前暴跌 40% ，结婚登记人数减少 35% ，这直接导致刚需购房群体断崖式萎缩。

而且城镇化率已经逼近 68% 的天花板，以前进城农民买房的故事，再也讲不下去了。

黄奇帆更是一针见血地指出：

“ 未来十年，开发商建的房子比新生儿数量还多！ ”

没有了足够的买房人，房价拿什么涨？

第三，是 政策转向 ， 政府救市 ≠ 刺激房价 。

面对创 20 年新高的 7 亿㎡商品房库存，国家虽然投入数万亿收储，但目标很明确，是要把这些房子转化为保障房、人才公寓，可不是为了推高房价。

就拿深圳、青岛来说，当地保障房价格比周边低 40% ，直接把很多刚需购房者吸引走了。

黄奇帆反问： “ 当政府用白菜价供应保障房时，普通商品房还怎么涨？ ”

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