【重磅】全国土地市场交易年报（2017版）

2、住宅用地成交情况

（1）一线城市——2017年住宅用地成交面积大幅增加，上涨97%

【数据】 2017年一线城市住宅用地成交1424万平米，与2016年相比，成交面积增加近翻番，成交楼面均价仍维持在高位，为15159元/平米，较去年小幅下滑9%。

从12月份情况来看，一线城市住宅用地成交29幅、206万平米，成交幅数较上个月减少6幅，成交面积环比、同比分别上涨128%、29%，从本月成交楼面地价来看，自2017年8月起，在持续2个月呈现下滑态势后11月小幅回升，本月成交楼面均价11299元/平米，环比、同比分别下滑31%、20%。

从具体城市看，2017年上海以127幅、615万平米的宅地成交量居一线城市之首，广州和北京的宅地成交量分别为38幅、254万平米，和71幅、550万平米，深圳仅成交2幅宅地，其平均楼面地价仅有7342元/平米，而北京成交楼面均价达24749元/平，居一线城市之首。

【解读】 笔者指出，一线城市供地量增加明显，推动土地出让金总额整体上扬。十九大召开后，“房住不炒”的楼市基调，加快建设“多渠道供给，多主体保障，租购并举” 的房地产长效调控机制，也从以前的“四限”法则开始转变为增加土地、房源的供给，从供给侧抑制市场的过热，主流的配建内容为保障性住房建设。以上海为例，2017年，上海住宅用地成交量为625万平米，占总成交量的比例为63%，仅次于2015年的65%。虽然住宅用地占比高企，但是动迁安置房+租赁用地有401.15万平米，难以转化为可售商品住宅。未来可售商品住宅有可能出现大幅减少的情况。

图：一线城市住宅土地年度成交

图：一线城市住宅土地月度成交

（2）二线城市——2017年宅地价格涨幅放缓，重庆成交面积居首

【数据】 2017年监测的36个二线城市共成交宅地17243万平米，与2016年相比，上扬11%，成交均价4711元/平米，与去年相比，上涨幅度高达12%。从月度走势看，2017年12月份成交宅地592幅、3086万平米，环比大涨1.06倍，同比上涨5个百分点。

从具体城市看，2017年，重庆市成交252幅宅地、合计成交面积达1929万平米，在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市，从楼面地价看，厦门以25455元/平米的平均楼面地价居首。从各个城市溢价情况看，35个有宅地成交的城市均出现溢价，平均溢价率达31%，其中合肥的溢价率高达133%，另外，北海、哈尔滨、大连、杭州、宁波这五个城市溢价率均超过50%。

【解读】 笔者指出，二线城市供应也大幅增加，缓解供应不足，平衡供需结构，从而抑制房价过快上涨，南京、武汉、杭州、重庆等城市上半年供应较少的区域，下半年普遍加快了供应节奏。另外，二线城市也在积极增加租赁住房供应面积，鼓励对老旧写字楼、厂房进行升级改造，成为租赁住房，未来几年内将有大量租赁住房新增供应。从溢价率来看，土地成交溢价率有逐渐走低的态势，合肥溢价率虽然依然高企，但相较于去年同比下降一倍。

图：二线城市住宅土地年度成交

图：二线城市住宅土地月度成交

（3）三四线城市——量价齐升，2017年楼面地价首次破千元大关

【数据】 2017年，三四线城市成交16930幅、47274万平米，同比上涨23%。从占比情况看，三四线城市的宅地成交面积占全国宅地成交面积的72%，较上一年略微上扬2个百分点。从月度走势看，2017年最后一个月三四线城市住宅土地市场表现强劲，共成交宅地2682幅、8405万平米，环比大涨1.47倍，同比也大幅上扬40%，创下2017年1月以来月度新高。三四线城市2017年住宅用地平均楼面地价为1551元/平米，较2016年大幅上扬59%，自2010年以来首次突破千元每平大关，创历史年度新高。

从具体城市看，2017年金华市以375幅、宅地成交宗数居三四线城市之首，而徐州市则以267幅、1310万平米的成交面积居三四线城市之首，也成为唯一一个成交面积上千万的三四线城市。

【解读】 笔者指出，在一线城市限购之后，受溢出效应影响，环一线城市周边也由于成交大涨而被陆续限购。与此同时，房企投资也传导到土地市场，部分强三四线城市最近土拍市场隐现火热气息。部分三四线城市库存去化周期进一步降低，楼市价格开始回升，地价也开始上涨。

图：三、四线城市住宅土地年度成交

图：三、四线城市住宅土地月度成交