主要观点总结
本篇文章主要介绍了中信建投证券关于REITs市场的最新观点和信息。截至2025年6月6日，中证REITs全收益指数创下阶段性新高，总市值突破2000亿。本轮REITs牛市主要由三大核心因素驱动：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出。预计未来市场仍维持高估值，各业态分化将持续。推荐一级市场的网下打新及战略配售，二级市场配置建议聚焦优质内需资产和景气度修复资产。
关键观点总结
关键观点1: REITs市场再创新高
截至2025年6月6日，中证REITs全收益指数录得1107.3，创阶段性新高，年内涨幅达14.4%，收益率领跑全球大类资产。
关键观点2: 三大因素推动本轮牛市
本轮REITs牛市主要由无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出等三大核心因素驱动。
关键观点3: 市场供需矛盾及政策影响
预计未来1-2年内市场仍维持高估值，板块分化将持续。政策红利待释放，专项立法及改革红利可期。风险层面需关注下半年集中解禁影响。
关键观点4: 投资建议
持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性。首推一级市场的网下打新及战略配售。二级市场配置建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。
关键观点5: 风险提示
REITs市场存在的风险包括审批及发行进展意外风险、政策出台不及预期风险、二级市场波动的风险等。
正文
市场供需矛盾仍存，政策红利待释放，预计未来1-2年内市场仍维持高估值，板块分化将持续。
预计中短期内，资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存。参考可转债市场的演进路径，C-REITs未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶段。通过未来3年的常态化发行，整个市场市值将达到4000-5000亿量级，上市只数达到100只以上体量后，将逐步走向供需平衡。利率方面，预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间。各业态基本面分化持续，结构性机遇与挑战并存。政策方面，增量资金政策蓄“时”待发，专项立法及改革红利可期。此外，风险层面需关注下半年集中解禁影响，部分机构止盈意愿或强化。
首推一级战配及打新，二级配置聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。
持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场压力与动力并存，有望在波动后再创新高。建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；以及运营管理能力较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续向好的高速资产。
房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及房企减值超预期：
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
