明日前瞻：蒋村、丁桥接近零库存，开发商打法有变，自持比例将达多少？

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这是杭州土地出让新规下，杭州第六场土地出让会，也是蒋村板块和丁桥板块首场土地出让会。

蒋村单元XH0607-04地块是蒋村最后一宗宅地，且距离板块上次出让宅地已经时隔三年之久，板块内已无竞品项目，因此该地块受到高度关注。

丁桥单元R21-05地块各项条件也较优越，丁桥板块上次出让宅地是在7个月前，当时的房价在1.8-2万，而地价拍到了1.8万，如今房价（二手房价）已经达到2.2-2.4万（不含税）。

有别于前几次，截止目前， 4宗地块新的挂牌价仍然是底价 ，这充分反映出各房企对市场已经达成了统一的认知： 挂牌期间报价再高，最后都会进入自持阶段 ，还是把所有的实力和底牌保留到最后的现场出让会上见分晓吧。

好地研究院认为，开发商将发力抢夺蒋村地块（稀缺，可参考滨江襄七房地块）和丁桥地块（总价不高）， 两宗地块大概率会达到封顶价格（溢价率70%），最终自持面积比例也可能较高，甚至有机会创主城区新高 。究其原因，主要有 三大支撑因素 ：

01

上限地价与房价仍有价差

溢价50%、70%时价格测算表

根据测算，蒋村单元地块上限价格431767万元，上限楼面价31698元/㎡。周边已经没有新房在售，二手房价格约3.5-4万元/㎡（万科•西庐，不含税）。最高二手房价比上限楼面价高8000多元/㎡。

丁桥单元地块溢价率70%时，即锁定价格上限，上限价格97940万元，上限楼面价17167元/㎡。周边新房基本售罄，二手房价格约2.2万-2.4万元/㎡（中旅•城仕公馆，龙湖•名景台，广宇•东承府；不含税）。二手房价比上限楼面价高近7000元/㎡。

02

板块久未推地，土地市场格局变化

蒋村板块和丁桥板块，在杭州土拍新规后尚未推地。无论是和最高地价、还是上次拍地相比，土地市场都发生了巨大变化。

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