正文
（1）80年代初的改革共识
历史背景：
上个世纪七十年代末，邓小平首先提出了住房制度改革的问题，要大力发展建筑业，要“民建公住”。到八十年代，为了落实邓小平的改革思路，国务院就成立了住房改革领导小组，办公室就设在建设部。成立后，组织各个地方，围绕住房制度改革开展调研、试点、探讨改革思路，研究制定改革方案。那时候，我（黄小虎）在《红旗》杂志经济部工作，因为工作原因，参与了不少住房改革领导小组的活动，因此虽然不是改革的核心人物，但从外围上也参与了当时的讨论，所以对情况有所了解。
改革思路
：“存量住房”方面要“租售并举、提租促售、以售带租、小步快走”；新建住房方面要“政府建房、合作社建房、私人建房和开发商建房并举”。
详述
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存量住房方面：当时存量住房（以公房为主，公家盖房给职工住）主要出租给个人居住，由于租金太低导致人们没有买房动力。因而改革要提高租金，当达到租售平衡点时，人们很自然考虑要买房；公房卖给私人后又可以进一步发展租赁市场。但当时的情况是，大家收入很低，即使把房子提到成本价也买不起。因此只能逐步提高工资，然后提高房价，到租售平衡点时，房子就能卖出去了。
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新建住房方面：政府建房主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。
改革实践：
精彩语录：
任志强说“我只为富人建房”。我认为他说的没有问题。事实上，我们把开发商的定位定错了，开发商为普通人盖房才导致了当前问题。
（2）1998年房改后偏离80年代初的改革共识
主要观点：
1998年以后全面推行房改，却偏离了多年来形成的改革思路
改革思路：
只售不租、住宅合作社经济偃旗息鼓、开发商建房成为唯一供应渠道
详述：
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只售不租政策推出以后，误导了人们的住房消费观念，认为一定要买房而不是租房。但当时为什么要推出这个政策呢？这和当时的中央财政困难有关。按照计划经济时期，财政要给各个单位拨付基建费，但放权让利后中央财政负担太重，因此“只售不租”是政府甩包袱的心理表现，之后财政就不用拨付基建费了。但事实上，这也没有给财政减少多少负担。因为当时工资很低，即使是按成本价，职工也买不起。所以后来财政还是补贴了资金为职工买房。我记得我当时买房时，付了5万首付，公积金贷款贷了15万/20年。当时这套房总价是20万，现在市值七八百万。买完房后我就没钱装修了，所以就跟我弟弟借了8万块钱才把房子装修出来。
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政府从1998年开始不再建房。曾经是欣欣向荣的住宅合作社经济突然偃旗息鼓了，开发商成为了住房市场的唯一供应者。需要指出的是，开发商的这种自然垄断地位是制度安排的结果，而非市场竞争的结果。开发商本质就是一个中介，房子既不是其盖的、也不是其设计的、更不是其管理、维修，其仅仅只提供中介服务。因而将房地产开发商划为第三产业是有道理的。
（3）2007年后的变化
主要观点：
2007年以后的改革进一步强化了开发商的垄断地位。开发商的垄断地位是我们当前的土地制度缺陷导致的，可以说规则本身有问题，如果不改规则，一味的在“宽”或“严”上下功夫，无疑是缘木求鱼。
详述：
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2007年以后，政府重新承担了廉租房的责任，以后又扩大为公共租赁房。但不管是廉租房还是公共租赁房都是资质管理，要限定收入水平的。很多普通收入水平没有资格享受廉租房，将其推向开发商只能使他们为房地产投机垫底。
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土地制度方面，即使符合规划也不允许私人建房，城乡结合部不允许农民建房，不允许宅基地进入市场，由此强化了开发商的垄断地位。
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政府运营土地导致政府过度依赖土地财政和土地金融，其基本手段就是政府卖地。西方政府从土地中获取收益的方式是对存量征税，但我们“卖地”的方式导致了政府不断向周边扩张。政府收入与卖地联系在一起，地价高也就随之抬高房价。地方政府就处于两难境地，这便是我们土地制度所导致的无解死题。
