北京楼市，真正的破局者

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坦白说，中建智地在拿璞园地块的时候，区域市场格局已经成型，但是中建智地只用了一年，就彻底实现了【区域破局】。

▲可以看到，中建璞园所在的是金盏板块，这个板块在三年前并不惹眼 。 三年后，璞园所代表的金盏板块，已然成为崔各庄、东坝的强劲竞争对手。

为什么会有这么大转变？从上图可以看到，中建璞园 一期西侧临路，二期（中建璞园PARK）在一期的东北角，非常方方正正的一块地，紧邻南 侧的一大块配套地块，这是璞园楼盘非常闪光独特，也是最大的一个亮点。

此外，中建璞园PARK地块，容积率只有1.2，这在朝阳也是独一份的 （对此我查了下数据，北京近年土拍，容积率为1.2的土地，仅有3宗而已，其中上一宗还是2019年土拍成交的恒基天汇） 。

更重要的是，在中建璞园片区内，最近的竞品也在2、3公里以外。而 这也意味着，中建璞园在建设之初，基本很难找到区域竞品对标。

当然，对于主动追求有为的开发商来说， 没有竞品，自己就是竞品。或者说， 最大的竞品，即是自身。

所以对于中建智地来说，虽然从表面看，中建璞园一二期地块，在拍地之初并不起眼，但 论稀缺度和性价比，中建璞园park都是傲视群雄的档次，是 真正的大有可为：

（1）地块周边拥有大片配套用地和教育用地，结合住宅，足够“平地造出一座城”，打造真正宜居的朝阳小城镇；

（2）地块容积低密、形态方正，足够让中建智地做出让人惊呼的好产品。

至此，中建璞园PARK的核心破局思路就出来了：

捕捉地块上独一无二的亮点（容积低密+大地块+完善配套），打造带有自己IP的独特配套和创新产品，重新制定游戏规则，从而以配套和产品带动区域，快速奠定自身在区域内的地位、 抢夺区域话语权， 快速提升项目在购房者心中的知名度和影响力，成为行业的一匹野马，为人瞩目。

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刚刚我们讲了中建璞园PARK的区域破局策略，这个策略，是需要落实到配套和产品上才行。

那么如何做才能打造带有自己IP属性的独特配套呢？

对此，中建智地结合璞园PARK地块既是独立的大片空白地块，周边又有专门的配套用地的特点，提出“从营宅到营城”，将一二期地块联动起来， 打造一座真正的花园城市。

对此，中建璞园PARK不仅在小区内营造各类精致景观， 在小区南侧的配套用地上， 项目还配建了约4万平方米、 带有自己IP 的公园商业综合体， 这里融合了度假、商业、景区和社交等四种基因，是整个项目的“灵魂之眼”。

▲ 中建智地真正的野心，是

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