项目退潮

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受上述新规的影响，才短短几天的时间，地方国企和城投平台今年积攒的基建、城市更新等项目的立项、申报、上马热情快速消退。因市场方面对民营企业的项目还是保持着谨慎和观望的态度，因此国企、城投项目退潮之后，各类投资机构、央国企施工单位等深感忧虑。如果国企、城投没有足够的项目上马，很多上下游企业都会面临没饭吃的问题。

值得庆幸的，越来越多的地方政府和城投平台提出“砸锅卖铁”化解债务之后，最近国企、城投的存量资产、资源的盘活业务大有火热之势。尽管如此，正如我们在《 国企、城投的融资创新：数据资产入表、算力中心项目的应用场景与操作流程 》一文中所说，传统存量资产的盘活已越来越难，数据资产入表和算力中心等项目虽然相比传统存量资产的盘活已是更好的选择，但数据资产入表“从0到1”的培育落地至少需要2-3年的时间，而且还需要解决数据资产的产权登记、资产评估等涉及的法律障碍和实务操作障碍等问题。

就最近的形势变化而言，我们是深感忧愁的。当然，为了生存，现在只要是国企和城投的融资业务，只要能做的我们都会想尽办法去做，不管是国企、城投的债券、信托、基金还是其他融资产品，只要是在安全边际范围之内的，能投的都尽量去投。

我们的乐观预期在于，美联储这个月开始进入降息通道后，中国房地产能慢慢稳住，经济能逐步企稳，然后一些核心行业能逐步复苏，投资行业的收益空间也会逐步回归。

尽管如此，房地产行业的实际企稳难度可能还是会远远超出大家的预期。

本周一上午，对于上周市场热传的存量房贷利率下调一事，招商银行行长在中报业绩会上表示，“目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。但是，如果存量按揭贷款转按揭等措施实施，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响”。

存量房贷利率下调为何会有如此大的难度，本质上来说还是银行的“净息差”持续下行的问题。银行业的净息差从2019年的2.2%下降到目前的1.54%，远远跌出了1.8%的警戒线，因此银行继续就存量房贷利率让利可能会危及自身的安全。

事实上，不管存量房贷利率下调的各方博弈最终结果如何，有一点可以肯定的是，中国人口红利的逐步消退已经意味着房地产不可能再回到以往的高增长时代，存量房时代也已经正式开启。

根据市场的统计数据，今年1-8月份，Top3房企（保利、中海、绿城）全口径销售金额累计同比去年下降了16.8%；Top10房企（保利、中海、绿城、万科、华润、招商、建发、滨江、越秀、龙湖）全口径销售金额累计同比去年下降了27.7%；Top11-20房企全口径销售金额累计同比去年则下降了48.1%。让人比较震惊的地方在于，Top20以外的房企大部分1-8月的累计销售额跌幅都到了腰斩以上。

对比一下国家统计局8月15日公布的数据，今年1-7月份新建商品房销售额53330亿元，同比下降了24.3%，其中住宅销售额同比下降了25.9%。

对于上述数据的巨大差异，我们认为，楼市销售额的真实下跌幅度可能远比市场想象中的来得糟糕，包括房价的企稳问题，如果没有强力有效的刺激，房价可能真的要到2026年左右才能到底。

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