正文
房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。
（土地上涨引发房价上涨，而“失衡之一”指出了部委政策导致的土地上涨，这样，就将房价上涨归结于
部委的政策
）
地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。
（谁是土地增值部分的收益人呢？反正不是政府，这个要深思）
有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。
总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。
（表示招拍挂只适应过去的情况）
拍卖制
是好的，但是
拍卖制的规则是价高者得
（“
是好的，但是
”这是标准的官员转折语气，要开始批判了）
，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。
（
招拍挂制度，需要进行改变
）
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。
（一线城市的高房价，是供求关系问题）
这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。
第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。
每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了
，
把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。
（住建部陈部长的一号工程）
旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。
所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。
这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。
所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，
老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升
。
（黄认为棚改推动了房价上涨，而高房价又是一些列问题的根源。但
就在几天前，国务院常务会议刚刚确定了住建部未来三年持续推动棚改
）
一定要说这里面
哪个人
负责
（不点名骂人）
，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。
（无奈还是剑指？黄市长不厚道）
失衡之三：房地产占用的社会资源
每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。
我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。
（以下王婆卖瓜时间）
一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。
一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。
意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。
房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。
这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
（黄认为房地产绑架了经济发展，是不可持续的，认为一定要改革。直接挂上了总书记之前提出的“产业结构失衡。”）
失衡之四：绑架金融
2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。
（政事堂按：
如果说第三个失衡，是产业机构供需失衡，那么第四个失衡就是实体经济和金融业失衡。
也就是第三个失衡加上第四个失衡，都紧紧扣住了开篇
总书记说的中国经济存在
结构性失衡的问题
。黄市长此番论断，也就是认为
房地产是目前中国结构性失衡的关键，凸显改革的必要性
）
失衡之五：税收
这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。
讲这段话的意思是，
整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的
，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。
（政事堂按：前面说了四个失衡，作为铺垫，证明了房地产改革势在必行，但是这一段又说了
地方政府离了房地产就会断粮
。
既然要改，还不能断粮，所以，就只能开征新税！这个新税是什么？
当然是房产税
了
！！！
）
失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。
这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。
租赁市场有4个不足：
第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二，随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。
老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
（既然要开征房产税，那么恢复财力的地方政府，就不再一定依靠土地财政了，那么就可以大力推进租房市场了，一个递进的逻辑）
失衡之七：房价收入比
六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。
总得来说，我们高得离谱。
（
通过推进租赁市场，来遏制如今高的离谱的房价泡沫
）
一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。
失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。
这是一种失衡，资源错配。
（抨击去年年初的国家调控手段）
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。
这就要把错配的资源调配回来。
（拨乱反正）
具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。
比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。
