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黄奇帆卸任后首次演讲--中产阶级在哪都是肥羊#X132

亿客舒  · 公众号  ·  · 2017-05-29 08:04

正文

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房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。 (土地上涨引发房价上涨,而“失衡之一”指出了部委政策导致的土地上涨,这样,就将房价上涨归结于 部委的政策


地价涨了,房价跟着涨,房子本身是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉,但是在城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了,我们土地升值有点畸形,长得特别高。 (谁是土地增值部分的收益人呢?反正不是政府,这个要深思)


有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,我们从香港学来的土地拍卖制度,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我当时在浦东新区,我们一起到香港学习土地拍卖制度,几个月学了回来,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,我对这件事,应该说了解得特别清晰。


总的来说,拍卖有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,居间交易中搞不清的事,不知道会害了多少干部。 (表示招拍挂只适应过去的情况)


拍卖制 是好的,但是 拍卖制的规则是价高者得 (“ 是好的,但是 ”这是标准的官员转折语气,要开始批判了) ,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000万一亩的时候,拍上去的不算,到此封顶,这又有点和规则不合。


这是第一点原因,拍卖制本身会推高地价。 招拍挂制度,需要进行改变



第二个原因是土地本身就供不应求,假如说我们供应城市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,现在供应的只有10%,少了一点,而且是不均衡的,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。 (一线城市的高房价,是供求关系问题)


这是第二个问题,供不应求短缺,总的供应上短缺,有缺口产生的问题。


第三个原因是,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,新增土地扩张来发展,新增土地扩张是跟国家要的指标。

每一个城市的市长,另外有个手,它在干的一个活呢,是不要指标了 把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,叫旧城改造。 (住建部陈部长的一号工程) 旧城改造不要指标,本来就是城市建设用地。


拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,你来拆1000户,每户有个100平方米,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,这是拆迁的基本逻辑。


所以拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本。


过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,拆迁的成本就不是六七千,而是一万五、两万,这很正常,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的就会卖三万四万。


这个意义上,城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高。


所以我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下, 老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升 (黄认为棚改推动了房价上涨,而高房价又是一些列问题的根源。但 就在几天前,国务院常务会议刚刚确定了住建部未来三年持续推动棚改


一定要说这里面 哪个人 负责 (不点名骂人) ,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。 (无奈还是剑指?黄市长不厚道)



失衡之三:房地产占用的社会资源


每年的固定资产投资比重太大,消耗的金融资源比重太大,房地产在财政税收的比重中太大,这是三个失衡。


从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%,这个话呢,10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说,我看到网上有一个专家说,黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论,使用效果不错,但是到底是什么地方来的理论?就定了很武断的结论。


我当时看到,想了想,我似乎因为不是教授,不会整天写报告,为什么这么做那么做。实际上有个理论,很简单,就是六分之一的理论。 (以下王婆卖瓜时间)


一个人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以内付房租,如果你用了1/3的钱在付房租,你的生活会很困难,比例失调了,如果你不是租房住,而是买房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入买套房,这个1/6是这么来的。


一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。


意思就是,GDP不能都用来投资造房,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。


一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。


我们现在国家32个中心城市和直辖市,有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。


房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。


这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。 (黄认为房地产绑架了经济发展,是不可持续的,认为一定要改革。直接挂上了总书记之前提出的“产业结构失衡。”)


失衡之四:绑架金融


2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八,是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。


大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。


从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。



(政事堂按: 如果说第三个失衡,是产业机构供需失衡,那么第四个失衡就是实体经济和金融业失衡。 也就是第三个失衡加上第四个失衡,都紧紧扣住了开篇 总书记说的中国经济存在 结构性失衡的问题 。黄市长此番论断,也就是认为 房地产是目前中国结构性失衡的关键,凸显改革的必要性



失衡之五:税收


这些年,中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。


在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。


讲这段话的意思是, 整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的 ,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。


(政事堂按:前面说了四个失衡,作为铺垫,证明了房地产改革势在必行,但是这一段又说了 地方政府离了房地产就会断粮 既然要改,还不能断粮,所以,就只能开征新税!这个新税是什么? 当然是房产税 !!!



失衡之六:销售租赁比例


在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。


新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中,产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。

这十年开发的房屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。


租赁市场有4个不足:


第一,租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,租房的人和企业,可以随心所欲地调租金;


第二,随意把房子收走;


第三,各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。


老百姓有了这个心态之后,会觉得我现在租房子是没办法,只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。 (既然要开征房产税,那么恢复财力的地方政府,就不再一定依靠土地财政了,那么就可以大力推进租房市场了,一个递进的逻辑)



失衡之七:房价收入比


六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右。


纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价,家庭户均收入10年以内也可以买到房。


总得来说,我们高得离谱。 通过推进租赁市场,来遏制如今高的离谱的房价泡沫


一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年。



失衡之八:房地产内部结构


一二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

这是一种失衡,资源错配。 (抨击去年年初的国家调控手段)


供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它。


这就要把错配的资源调配回来。 (拨乱反正)


具体而言,房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的。


比如,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,过去几十年,留了2000万平方米,结果每年又去开发1000万平方米,五年一过,有个七八千万平方米,人均住宅面积就变成70平,80平,肯定过剩。








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