《新中介的崛起与房地产价值链的重构》：第三支柱——流通性金融

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一、中国流通性金融的作用

目前，一线城市的二手房交易量占整体楼市交易量超过一半以上，二手房交易已然成为主场主导。在二手房市场迅速升温的同时，二手房交易环节也向着多样化、复杂化方向延伸，但随之而来的种种资金需求和风险控制问题常常得不到有效解决。

尽管现有流通性金融体系处于不完善阶段，但其对于保障交易安全、节省交易时间、缩短交易周期、平滑交易从而推动房屋成交具有重要意义。

第一，信息的交互验证，控制交易风险，保障资金安全。金融业务风控环节的严格管控为二手房交易提供了信息交互验证的途径，保障了交易的真实性，有利于控制风险。通过对流通性金融业务、房屋交易双环节的交互审核，完成资料信息比对、金融标的与网签编号对应溯源、专人解除抵押操作、控制抵押物的抵押率等多种风控措施，保障了真实性，排除了大量风险。而资金安全方面，二手房买卖交易资金结构包括意向金、定金、首付款、贷款、尾款、物业保证金等，通过第三方支付，买卖双方将在专业的经纪机构指导下设定合理支付节点，且仅在满足约定的支付条件下启动资金划转指令，房款交付更合理、更专业、更安全。

第二，保障买卖双方利益的同时，解决赎楼需求。在买方帮卖方“赎楼”的环节，买方的资金进入第三方支付后，由第三方支付机构委托专业人员对卖方房屋的债务情况进行核实和办理还款解押手续，保障了买方的资金安全，也解决了双方需求。

第三，帮助“换房”需求人群解决资金周转问题，为更多客户实现住房改善。针对“换房”人群在房屋“一买一卖”的过程中资金需求的问题，二手房交易金融业务不但能为“换房”人群缩短“一买一卖”的交易时间，节省资金的时间成本，还帮助其第一时间锁定心仪房源，最大程度为其实现了住房的改善。

第四，为具有资金需求的卖方提供安全快捷的融资途径，平滑交易。一方面，由于交易周期过长，卖方为提前回收资金或因资金周转着急出售房屋的情况十分常见，但通常银行贷款资金只有在过户后7-20工作日。此时，周转金融业务能够提供给卖方一定资金进行周转，待房屋过户后，卖方再用房款偿还，在风险可控下满足了卖方对资金使用的需求，有助于交易顺利进行。

随着换房需求增多，多个客户的连环交易也明显增多，并且只要其中一个客户出现资金周转的难题，就会形成连锁效应，导致纠纷频发。而金融的介入能够平滑交易，帮助后续流程能够顺利进行。以北京为例，自限购以来，换房需求就持续增多，目前“买一卖一”的换房客户占到45%。由于多数改善型客户只有一套房产，需要在较短时间内同时完成“卖”和“买”两个动作，而二手房交易的办理流程长，“卖旧”资金到位的速度通常都晚于“买新”的付款时点， 这期间会产生1-3个月的资金周转难题，给正常的房屋交易带来很大的困难。

第五，有助于盘活存量房源，增加供给。仍以北京为例，2009年至2015年，全市二手房贷款占比从四成左右上涨至七、八成。近六年的平均贷款占比为53.4%。随着房价的上涨，贷款额度也明显上升。2016年第一季度商业贷款的平均贷款额度为187万，是2011年的2.2倍。处于按揭›状态的存量房在不断增加，并且从趋势上看，提前还清贷款的比例会呈下降趋势。

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