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三四线城市楼市的狂欢还能继续下去吗？
“有杭州的旅游团刚下车，一个人就能买几十套。”碧桂园·北海印象的一位销售人员告诉《财经》记者。他所在的楼盘今年1月开盘，过了“五一”就差不多售罄。“我们是140平方米以上的大户型卖得不快，北纬21度那个盘因为是小户型还临海，一开盘就疯抢。”他说。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对比了141个样本城市，数据显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位。同期房价中位数过万的55城中，包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等三四线城市。
什么原因刺激了三四线城市房价的暴涨？
《财经》记者采访发现，一二线城市限购、限价、约束信贷带来的溢出需求，城镇化发展中的棚改货币化安置政策，以及A股市场的不景气都是刺激因素。
2017年3月，厦门出台了号称有史以来最严的“限房、限贷、限离婚、限社保”的限购政策。泉州虽然也限购，但相对宽松，比如缴纳社保满一年就有购房资格，厦门则是三年。在北海的购房者中，当地人和旅游客各占了一半。海南限购之后，很多海南没有买到房的购房者来到北海。北海的地理位置和海南只隔了一个北部湾，坐船大约10个小时就能到达。现在，外地人在北海只可以购买一套住房，但在2017年之前，外地人购房不受限制。
同样，由于广州限购，溢出的购买力推动了这一波佛山房价的上涨。2015年5月1日，佛山取消了限购政策，在信贷方面，从2016年开始，佛山购房首付也由三成变成了两成。
一位佛山碧桂园的员工，土生土长的佛山人，告诉《财经》记者，2016年环广州区如南海、顺德北滘、禅城中心涨得都比较厉害，都是广州客过来购买。他2016年底在佛山买的新房，现在涨了80％。据他介绍，地铁开通也刺激了房价上涨，尤其是新房。
从2017年开始，佛山进入地铁2.0时代，又对接了广州线，对房价的影响立竿见影。
财报显示，碧桂园2017年约58％的销售来源于三四线城市。
瑞银证券房地产及教育行业分析师谌戈认为此轮三四线城市房价上涨有三个主要原因。他对《财经》记者分析说，一是政府的政策引导。在过去两三年，三四线城市的棚户区改造和货币化安置，释放并催生了不少三四线城市的购房需求；二是城镇化的持续推进，三四线城市本地的部分刚需和改善型需求；三是一二线城市限购后的溢出效应。由于一二线城市的限购和高房价，从2017年开始，一二线城市的房产成交量就出现了明显的下滑，很多在一二线城市工作生活的人选择回家乡买房，一些投资人、炒房客也转战三四线城市。
炒房客之所以转战三四线城市，还有一个主要原因是国内可投资标的太少。
2017年7月1日，央行发布的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》开始实施，严格封堵企业和个人换汇投资海外市场的可能；近两年来，主打普惠金融的P2P理财平台又陷入跑路潮，大量投资人一夜之间血本无归；而股市自2015年中大跌后，就一直震荡回落，进入慢熊。房子成了国内唯一的抗通胀投资。
但是，
三四线城市房价并不存在全面暴涨，其城市分化和阶段性特征较为明显。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《财经》记者采访时表示，部分三四线城市的房价上涨有城镇化的大背景，棚改货币化对市场预期也造成影响。在销量上，棚改货币化对三四线城市的贡献在15％左右，但引燃了三四线城市的购房预期。
《财经》记者在泉州市住房和城乡建设局官网上，查到一份泉州市2018年城镇棚户区改造项目清单，其中显示2018年，泉州将总投资32.48亿元，建设面积51万平方米，建设保障性安居工程棚户区改造9644套。
2017年3月27日，在福建省住房和城乡建设厅发布的一份《2017年全省棚户区改造项目清单》中，泉州以总投资310.74亿元，位列全省第二，仅次于莆田，约为漳州市（101.11亿元）的三倍。
上述龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者，泉州房价此轮大涨一部分来自厦门限购的刚需溢出效应，溢出范围为厦门周边角美、水头一带。而更多的则来自于泉州的本地需求，更准确的说是城镇化的发展。
泉州是三线城市，但其常住人口865万，厦门的常住人口只有401万，一线城市深圳的常住人口约为1252万。2017年，泉州GDP实现7548.01亿元，居全省第一位，这是泉州GDP连续19年领跑全省，有地产行业人士预测，泉州的人口可能很快突破千万大关。三线城市的泉州，却有着二线城市的经济总量和人口密度。
许小乐认为，
三四线城市的城市化提速是基础因素。
我国仍处于城镇化中期，三四线城市的城市化率仍然较低。近年来，随着交通基础设施的改善和产业的内移，三四线城市进入城市化提速阶段，吸引当地农村人口以及外出农民工回流。在收入提高下，农村居民结婚和子女入学更倾向于进城，对三四线城市住房形成需求。
