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（1）政策方向：金融支持、财政支持、收储转租仍是重要手段，未来政策重在加快落实
2025年，《
政府工作报告
》进一步明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。”各部委对于住房租赁也从金融、财政、收储等多个方面提出政策支持。地方层面，根据中指监测，2024年以来各省市出台住房租赁相关政策超310次，各地积极拓展租赁住房筹集建设渠道，完善行业监管制度，加大政策支持力度，从供需两端改善住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。
（2）市场趋势：短期租金走势承压；REITs常态化发行进一步完善项目退出渠道
近两年，租户对租金价格敏感度较高，加之保租房批量入市带动住房租赁市场总体供应量明显加大，市场竞争加剧，重点50城平均住宅租金继续呈现下跌趋势。
今年以来租赁住房REITs发行及扩募节奏有所加快，汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT均已经成功发行，华夏北京保障房REIT扩募已获批。随着REITs进入常态化发行阶段，整个住房租赁的金融闭环将会更加完善，长租房项目的退出渠道也会进一步打开。
（3）企业运营：长租公寓运营商积极优化发展策略应对市场变化
随着住房租赁市场快速发展，头部长租企业业务规模持续提升，整体开业房源规模再上新台阶。根据企业填报和中指研究院监测数据，截至2025年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，开业规模TOP30入榜门槛提升至14847间。整体来看，在租金预期下行的情况下，企业在项目拓展时需更加关注所在区域板块价值潜力，科学研判优选项目，并主动适应市场环境变化，加强品牌建设，持续提高产品力，精细化运营，提升组织效能。此外，企业需把握政策机遇，积极盘活存量资产。
长租运营商如何因地制宜洞察发展机遇：以北京市场为例
乐乎创立于2014年，业务布局全国12个城市，项目模式多以运营输出为主；2021年以后，随着整个行业从二房东时代向资管时代转化，结合乐乎自身战略的调整，乐乎业务更多的回归北京等主力市场。过去北京住房租赁市场长期处于单边增长状态，疫情之后的几年，市场波动调整。需要看到，在住房租赁行业迎来诸多政策利好的同时，长租运营仍面临一定压力。
北京住房租赁市场投资机遇大于挑战。
首先，与其他核心城市相比，虽然北京短期租金、出租率同样面临下行压力，但住房租赁市场优质供应仍较为稀缺，中长期来看北京的常住人口规模、外来人口规模、人均居住面积、租金水平等仍具备一定优势和空间。从居住人口和产业人口的分布来看，北京租赁市场也存在一定供需结构错配。在此背景下，乐乎投资策略主要是聚焦核心地段的核心资产。
乐乎在北京的投资研究逻辑主要是将北京按照重点产业集聚区和轨交线路形成的通勤“组团+廊道”进行划分，其中海淀的北部区域和昌平的南部区域具备较好的产业支撑，8号线沿线及昌平线周边存在不错的投资机会。同时，通勤廊道也存在明显的租金差，以15号线望京西至顺义为例（一居室），15号线上游和下游之间的租金价差明显，存在很强的外溢动能。
此外，乐乎持续聚焦北京闲置资产盘活机遇，如偏工业类的园区“非居改居”和部分开发商自持和抵债类资产等。去年乐乎已完整跑完三个非居改居项目，从经验来看，当前非居改居的相关政策越来越友好，纳保路径具备可行性，但部分项目也会面临沟通难度较大的问题，需要从街道、管委会着手，逐步推进。期待主管部门简化项目审批流程，提高审批效率。
以运营管理能力为核心的资管模式探索
百瑞纪2015年成立，在至今的十年间，从业务策略、客户类型、产品体系以及运营模式四个层面都经历了创变。
业务策略上
，实现了从单一的加盟业务到投资+运营双轮驱动，未来通过数字化运营做好资管服务将成为阶段的业务重心，且布局城市将更加聚焦，主要分布在10个重点城市。
合作客户类型上
