北京上海房价超过纽约是大概率事件，怎么讲？

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事实上，从历史数据看，几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说，每个经济体在其发展史上，几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后，则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。

2、日本经验

与美国不同，日本没有全国房价的统计数据，但有地价数据。从下图可以看出，相对于美国，日本的这个分界点要锋利得多，在1990~1992年期间，日本开始从经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”转入总体平缓、短期波动的“小周期”时期。

从美日以及其他很多经济体的经验来看，从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后，一般经济高速增长会结束，住房需求基本得到满足，新增住房需求减少，存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。如果从定量分析来看，日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%，而美国分界点(1982年)的城市化率是 74%，非常接近(考虑到日本的最新城镇化率高于美国，二者之间的差异就更小)，也就是说，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此，许多在小周期内有效的逻辑，对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。

第一个逻辑论述是“房价增速不应高于经济增速”。这个结论，在经济发展的小周期内大体上是成立的，但是在“大周期”内并不适用。

以日本1955~1974年地价增速为例，这20年间日本地价基本年涨幅都超过10%，平均在20%左右，部分年份超过35%，远远超过了同期日本人均 GDP、人均收入的增速。

为什么不动产价格增速可能在一定时间内远超经济、收入增速呢？原因有二。首先，在经济高速增长之前，房价往往有一个“唤醒期”，一开始国内居民不会意识到未来房价可能出现大幅增长，而导致房价涨幅低于经济增速，这些累积的落差，在之后都会被补齐。其次，在经济高速增长刚刚结束的时候，房价仍会保持惯性上行。(关于后一个因素，在下一段我们可以分析得更深入一点。)

第二个论述则是“房价收入比、房价租金比(租金收益率)有一定的稳定、合理区间”。

对于小周期阶段，这个逻辑基本是成立的。我们先来看房价租金比(租金收益率)。比如说，当不动产市场进入稳定阶段后，理论上，房价租金比(租金收益率)不会太高也不会太低。

如果房价过高，导致房价租金比过高或者租金收益率过低，那么会产生两个市场反应：

(1)出租房屋的供应方无法达到必要收益率，会售出房屋(增加房价市场的供应)、结束出租(减少租金市场的供应)；

(2)出租房屋的需求端，本来打算买房的家庭会觉得租房比买房划算，从而选择停止购房(减少房价市场的需求)，转向租房(增加租金市场的需求)。反之亦然。这个矫正机制，会让房价租金比(租金收益率)保持在相对平稳的水平上。

从下图可以看出，从1998~2008年，日本东京地价继续下跌了30%多，但房价租金比则始终保持稳定。同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅有频繁变动，但租金收益率却相当稳定。

但是，这一规律在大周期阶段并不适用。以日本为例：在1970~1997年期间，日本房价租金比指数在100到200之间，有接近一倍的变动幅度。其变动方向，与地价指数基本保持一致。

理解了房价租金比(租金收益率)变动规律后，我们就能理解房价收入比，也是同样的逻辑。很多人将“房价收入比”作为衡量一个地区房价是否合理的最好指标，这个理解是有问题的。

首先，房价收入比并不是一个经济学指标，或者不动产市场指标，而是一个社会学指标，可理解为“购房痛苦指数”。房价收入比越高，意味着城市居民要获得一套自有住房就越困难，需要在其他方面做出的牺牲就越大。

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