专栏名称: 米宅米宅
米宅(www.mizhai.com)旗下,百人专业地产团队原创打造!研究全国城市房价、宏观趋势、回报率、产品设计、运营管理,倡导实地走访和一线调研,技术研究涵盖全周期产业链,是你了解地产,投资置业的好帮手!米宅文库2000份资料免费下载!
目录
相关文章推荐
家住河东  ·  摊牌了!从13800降到6字头起!赶紧冲啊! ·  11 小时前  
今日房产  ·  中环内罕有叠加,这次仅50套 ·  昨天  
今日房产  ·  再冲锋!上一次是248% ·  2 天前  
重庆城市圈  ·  突然公告!龙湖物业撤场! ·  2 天前  
重庆城市圈  ·  突然公告!龙湖物业撤场! ·  2 天前  
51好读  ›  专栏  ›  米宅米宅

中国城市新鄙视链,你的城市在几等舱?

米宅米宅  · 公众号  · 房地产  · 2018-07-21 07:19

正文

请到「今天看啥」查看全文



很多文章都不够专业,只计算地方级收入而忽视了中央、省里的转移支付,导致有很多城市都莫名中了枪,比如西安、沈阳、南宁等。


实际上,真正债务率爆表的已获批城市,只有贵阳、昆明、大连、哈尔滨,而还未获批的种子选手中,只有淄博笑到最后,唐山(152%)、泉州(131%)希望渺茫。


这6个城市虽然不像呼和浩特、包头城市那样被直接“淘汰出局”,但怎么都要“留级察看”。


像无限逼近100%西安,就算超一点也不怕。有国家中心城市这层黄袍加持,怎么着都会多倾斜下。其他非国家战略层面的城市,就只能自求多福了。


04


以前,我们常用行政等级、房价来给城市排序,弄出一二三四线榜单。


其实这两种坐标系都各有不足。前者是计划经济下的产物,后者是市场经济下的产物。单独采用一种指标,都会有些偏颇。


像长春贵为副省级城市,只比直辖市低一个序列,但要说长春是二线,武汉人服吗?


所以,我们不妨用一种同时吸取两种体系长处的坐标:地铁指数。


一般公共预算收入、地区生产总值、市区常住人口、债务率,这四个指标分别考量了一个城市的财力、物力、人力、压力。每项指标都达标的城市,真的是屈指可数,需要官方和市场两种力量共同作用,较为均衡才可以。


比起星巴克指数的虚无缥缈,地铁指数更能反映一个城市的综合实力。再结合国务院的“城市规模划分标准”,我们可以制定出一个全新的城市等级链条——


(地铁运营里程与城市规模具有非常大的正相关性)


坐在一等舱的,主阵营是超大城市,加特大城市南京。


坐在二等舱的,主阵营是特大城市,加大城市苏州。


坐在三等舱的,主阵营是有资格建地铁的大城市,加特大城市沈阳。


坐在末尾舱的,是只有资格建轻轨的其余城市。


要知道,地铁每公里建设成本7、8亿元,按规定地方配置的资本金要达到总量40%以上。南京运营里程能排到全国第四,远甩武汉、成都、天津等,可见自身实力之雄厚,完全有资格可以进入头等舱。同理,“大城市”苏州挤入了二等舱,“特大城市”沈阳退到了三等舱。


而省会城市兰州、福州、乌鲁木齐、呼和浩特都没有资格建地铁,连常州、佛山、徐州这类普通地级市都比不上,也就不能坐同一个舱位了,只能末尾舱。


这才是真正的城市鄙视链。


有资格建地铁的叫高富帅,没票上车的那都是屌丝。


05


这年头,最大的确定性就是“不确定”了。


游戏规矩的一个变动,下边多少人的命运为此而变:按照地铁远期规划图重仓土地的开发商,囤积所谓地铁房的投资者……


其实,这种政策的变向也不是无迹可寻。最近央妈和财爸那场闹得满城风雨的掐架,就提前释放出了巨变的信号。


这两年,为了消除泡沫,央妈的金融去杆杠搞得很猛,资管新规一下去,通道、嵌套都被关进了笼子,银行系统日子过得紧巴巴,对实体经济融资剧烈收缩,引得股债汇三杀,市场叫苦连天。


财政去杆杠却动静不大。相反,地方政府还通过国企、城投平台继续加杠杆,导致债务累增。由于财税改革跟不上,这部分的风险已到非常的危险时刻。


像前阵子某地级市威胁银行要对政府债务降息,否则就动用纪委清查。手段如此野蛮,反映出当下中国,地方政府与银行体系的博弈已上升到了史无前例的激烈。


高层对于防范系统性风险下,各部门步调不一致的后果有了反思,财金体制迎来巨变的节点。将地铁建设条件提高3倍,不过是财政去杆杠打响的第一枪。


如此一来,很多资金不到位的城市就不能硬上基建了,盲目的投资减少,避免了地方过度超前建设,加重地方债务负担。


近期有诸多消息显示,中央正准备摸底地方隐形债务。随着这个见不得人的账本浮出水面,从表外移入表内,各地政府的债务率将高度膨胀。由此,未来地铁梦碎的城市名单还会继续拉长。


一场深远的巨震开始了。



2018米宅城市调研系列丨点击直达

川渝考察

成都 成都考察报告 重庆楼市现状 重庆机会

杭州考察

上城区/下城区/滨江区 余杭 杭州楼市现状 杭州VS上海 钱江新城 奥体 萧山 未来科技城 三墩 闲林 老余杭 良渚 之江 崇贤







请到「今天看啥」查看全文