三四线楼市销售火爆，为什么我仍旧不看好它？

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Zipf定律对中国大城市失效。 我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了验证。在城市人口小于一定规模的情况下，拟合程度较高。但对于中国的特大城市而言，这一规律似乎并不成立。特大城市人口增长过慢导致其人口数量显著低于齐普夫定律的预测值。 造成这一现象的原因是显而易见的。一是对于人口流动的严格管制，比如户籍制度及捆绑在其上的福利，二是全国层面的土地供给统筹，这意味着大城市的建设用地往往无法得到满足。其代价则是更无效的生产、更有限的就业，以及更严重的污染。

中国人口向一二线集聚趋势未改

然而，人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。

东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。

产业能否支撑？

国际经验：城市经济比重≈人口比重

现象： 大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP，会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外，这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。

规律： 城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市？从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值，其中位数为1.01，均值为1.07，这一规律得到了验证。 这说明了一个非常简单的经济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。

当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的？我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。

经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡

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