正文
但是，中国房价呢？
我也以谢博士当时文章中所谈的上海房价为例说明。2004年，该文发表后房价累计下跌了5%，然后在2008年创了新高；金融危机后累计又跌了5%，然后又是一个新高；然后？
扶摇直上，直到现在。
经典经济学和金融学分析各类资产价格的涨跌有一件大杀器，那就是利率。其中一个重要的法则是，在稳态的均衡条件下，所有资产的回报率（或者预期回报率）在考虑其风险溢价后，最终相等。
具体应用到房价上，一个简明的推论是，利率下调时，在房租不变的情况下房价应该上涨，或者房价要涨得比房租快。此即下面这个著名的公式：
按同样的逻辑，利率上升时，房价要跌得比房租快，让租金房价比上升。
这个逻辑并不复杂。不但MIT的经济学博士必然精通，任何一个学过曼昆的宏观经济学的大三学生恐怕也能说得头头是道。当然，顶级投行首席说出来的会振聋发聩，而一个实习生说出来的，人们往往充耳不闻。
问题在于，经典的教科书说，利率上升时房价要跌，而美国的房价暴跌也的确为此做了最好的注解，为什么中国房价只经历小跌，拍拍身上的灰尘之后，便一骑绝尘了呢？
原来，任何分析框架都要看到其成立的前提，上述房价分析的框架也有一个非常重要的前提：在稳态均衡的条件下。
美帝国主义走到2004年时，早就是一个稳态的均衡发展经济体了。本来嘛，所有的经典经济学教材都是美国经济学家写出来的，用来分析美国肯定头头是道，屡试不爽。但到了中国，就必须深刻理解小平同志的首创词汇：中国特色，否则，水土不服也是屡试不爽。
不说久远的2004年，就是现今的中国经济，也都远远没有达到所谓的稳态均衡条件。在一个住房改革远没有完成的经济体中，用利率=租金房价比-风险溢价这个公式也没错，只是分析的关键并不在公式的前两项，反而是第三项：风险溢价。
在美国这样的成熟经济体，100多年的经济数据可以很容易地告诉你，长期的风险资产的风险溢价是多少，基本可以看做一个众所周知的常数，房租也完全可以用CPI的长期预期去替代，因此：
利率=租金房价比-风险溢价这个公式，基本可以简化为利率与房价的关系。
然而，对于中国这样的发展中国家，情况要大大不同。
首先看公式右边第一项。我们无法确认中长期房租的上涨幅度预期，虽然每个月统计局告诉我们，房租上涨只有2%-3%，但是真的只有这么点吗？统计局解释，因为有很多非商品化的房租基本都是按照不涨来统计的，比如自住房、廉租房、企业房………
从微观真实的抽样情况看，市场化的房租年涨幅至少5%。因此，房租和房价之间的真实差距，并不像统计数据表现出来的那么夸张。
因此，你如果用一个被低估的房租水平去套上面那条经典公式的话，是不是容易得出房价应该掉头向下的错误结论？
更具误导性的还在后面。接着看公式右边第二项，我们来考虑风险溢价。
仔细研究了一下中国的风险资产这20年的表现，我忽然发现，原来中国的风险溢价是负数啊？！！这真是一个神奇的发现。
所谓风险溢价，一般来说，无风险资产的风险溢价为0；风险越高的资产，风险溢价越大。中国风险资产的奇葩之处在于，其风险溢价居然是负值！
怎么会这样？
先看看A股。把利率=租金房价比-风险溢价这个公式稍作变换即可。这里的利率，我们不妨用国债利率；不同之处是把租金房价比换成股息率，两者同样都指一种资产的收入流与其价格之间的比值：
利率=股息率-风险溢价，进行恒等变换，就变成了：风险溢价=股息回报率率-利率
实际情况是，1999年以来，股息回报率从来没有超过一年定存利率，更不如一年期国债利率了。结果是，其风险溢价居然是个负值。
这意味着，A股市场的资产价格（即股票）收益完全来自于资产价格（股价）的变动，通过这个对收益率进行补贴。
更直白一点的说法是，
股市的高估值来自高波动，股息率啊分红啊甚至业绩啊这些并不重要，即大家的预期收益都来自博傻。
不得不说，A股还真是不负泡沫之名。
同样的逻辑来看房子。既然股票这种不能吃不能喝的玩意都可以获得负的风险溢价，那么房子这种既可以落户又可以上学还可以骗来老婆的资产，不应该给一个更大的负数风险溢价吗？
