买一套房需要准备多久？#X909

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二、贷款

新手头疼房票，

多军头疼贷票。

只有多军才知道，房产真正值钱的部分是贷款，要让每一套房产都满贷，让每一个房票都贷到尽可能多的款。

至于限制按揭成数，还有抵押贷可以代替。

贷款核心制约只有两点：资质和流水

1.资质

体制内的资质，天然具备贷款优势，月薪5000的科长，有时能媲美创业公司月薪20000的总监。

而金融小贷，房产开发和中介，公检法军等身份，基本被银行直接拉黑，流水还没有出场的机会。

想要一个新的身份， 需要至少6个月的社保更替 ；

而如果要消除征信逾期等记录的影响， 短则1年，长则5年。

2.流水

准备流水所需的时间，取决于所在城市的金融松紧。

长如北京的6个月，短如深圳打印店。

作为全国金融最合规的城市，你所听过的各种流水手法在今天的北京基本都无法发挥作用，签了合同去银行，很多人才发现自己交过去的流水银行各种不认可。

想要解决这个问题，首先需要厘清：

• 自己需要哪种贷款？

• 在哪家银行哪家支行甚至哪个信贷员贷款？

• 银行或者信贷员认可什么样的流水？

从头准备一份合规的流水， 至少需要6个月 ，如果你要赶上明年3月的大行情，意味着至少现在就要开始准备流水。

对于多军来说，一个贷票所要考虑的，不仅仅是眼前的这套房， 想要最大化的发挥一张贷票的效用 ，往往要提前一两年准备，而高总额的贷款，还需要买入资产来做配合。

三、选筹

笋盘系列（ 如何买到一套笋盘？ ）提到

买房之前，还需要构建房产估值能力；

学会估值，还要看房200套；

一周20套，新手从零学买房，光 看房还需要两三月 。

作为已经筑基的多军，早已过了起步看房的阶段。

解决完房票贷票，剩下的就是选筹。

选筹，并不是100%成功的；

多军的单子，喜欢追求极致；

极致意味着交易的复杂。

房东背调，产权解押，贷款放款这些步骤，并不是100%成功；

而越是便宜的房子，业主往往越容易反水，市场太透明，交易周期3个月，同户型涨了5万，房东找你跳价8万。

协商，补充，解约，诉讼...

五六笔单子，至少会遇到一笔麻烦。

倘若房东反悔，解押失败，则选筹还要重来；

在行情启动前夕，错过一次就再也没有机会；

想要稳妥的选筹，建议至少在可能的行情之前， 提早两三个月 。

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