【广发地产|公司观察】金地集团：近两年增速较高，各维度估值均具备一定吸引力

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行业调控政策深入影响公司今年销售完成情况。利润增速因结转节奏原因低于预期。现金分红率低于预期。

近两年增速较高，或将重回第一梯队

2016年，金地集团实现房地产销售金额1006亿元，同比上升63%，根据克而瑞的统计，公司的权益销售金额排名全国第11、流量金额排名第12。并且，在2016年销售过千亿的房企中，公司63%的增速排名第5。2017年1-5月，金地集团则实现了518亿元的销售金额，继续保持在第11的位置。我们认为，公司近两年增速较高，主要是得益于以下两个方面的积极变化。

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稳健布局，城市深耕战略卓有成效

金地集团在成立之初就明确了稳健增长的战略路径，围绕核心城市进行布局。自2005年以来，公司每年新进入的城市数量不超过3个，到目前为止，公司共进入25个城市。按2016年销售规模计算，金地集团的单城市销售规模平均超过40亿元，单项目销售贡献平均接近15亿元，这在规模房企中均处于较高的水平。

同时，公司在所进驻城市的市场份额也稳步攀升，其中既包括早期进入的北上广深、武汉等，也包括环核心城市的宁波、东莞等，甚至在西安、沈阳、大连等过去几年不被市场看好的城市内，金地集团同样能够取得良好的销售表现。

我们研究发现，金地集团在深耕城市持续拿地的能力非常强，以沈阳为例，自2006年首次进入以来，几乎每个拿地年份都会在沈阳获取项目储备，并且，从城市内区域布局来看，金地集团在沈阳的项目分布相对集中，一方面有助于形成品牌的规模集聚效应，前期项目销售良好的口碑为后期项目的销售奠定基础，另一方面，深耕城市和区域更够使得公司对市场需求有更好的理解和把握，在产品设计、营销方法等方面更有针对性。公司2016年在沈阳的销售规模超过50亿元，排名第4，仅次于万科、中国海外发展和华润置地。

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产品策略升级，更加贴近主流需求，历史包袱逐渐卸下

在过去几年，金地集团的产品线中，大户型中高端类的产品较多，特别是像“天境”“世家”两大高端产品线，在上海、深圳、东莞、西安等一些城市铺开，而在刚需愈来愈受重视的行业环境中，这类产品的去化并不尽如人意，主要体现在公司存货中的开发产品规模一直较大。2012年年末，公司竣工未售项目成本跳升至142亿元，并且在此后三年内不断攀升，2015年年末达到224亿元，这对公司的销售去化和业绩结算带来一定的负面影响，同时也间接增加了公司的财务成本。

不过，在2015-2016年，受益于市场整体热度的提升，公司抓住机会大幅消化前期堆积的中高端产品库存，如萧山金地天逸、上海天境、西安湖城大境等，西安湖城大境最为典型，该项目是金地集团2008年12月获取的大盘项目，可售面积超过110万平米，克而瑞数据显示该项目共分五期开发，产品类型包括别墅和住宅，但住宅产品多以四居室大户型为主，是典型的偏高端产品。2014年年末，该项目竣工未售成本规模达到20亿元，而经过2015年和2016年的消化，到2016年年末降至3.3亿元，改善较为显著。

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