正文
（二）北京·江苏无锡项目
该项目信托期限不短于15年，信托结构采取“双合作社”模式，即首先由农民自愿将土地承包经营权入股当地农村土地股份合作社，由该合作社作为委托人将土地承包经营权委托给北京信托，签订信托合同。同时桃园村成立由种植能手组成的水蜜桃种植专业合作社，北京信托将受托的土地租赁给合作社，让合作社的村民自己经营土地。从信托计划可以看出，委托人为农村土地服务合作社，受益人分A类、B类和C类。A类受益人为信托成立时登记为无锡市惠山区阳山镇桃园村户籍的自然人，B类受益人为桃园村村民委员会，C类受益人为委托人（包括财产委托人以及资金委托人）。A类为优先级受益人，B类和C类为劣后级受益人。受托人为北京信托。信托财产为土地承包经营权。信托利益包括租金收益和其他经营收益，前7年中仅村民能够享有1700元/亩/年的租金收益，其他受益人不参与分配，从第7年开始，村民、村委会、土地合作社按照专业合作社年经营净收益20%、4%和1%的比例获得浮动收益。［6］
图2 北京·江苏无锡项目信托结构图(略)
二、农村土地信托运行中存在的问题
（一）信托财产难以真正转移给受托人
信托是以财产为前提的一种制度安排，无财产便无信托。［7］信托关系正是基于信托财产管理运用而产生的法律关系，农村土地信托亦不例外。然而，农村土地信托究竟以何为信托财产却是理论与实践中争论较大的问题之一。理论上，有四种主要观点：一是以集体土地所有权为信托财产［8］，二是以土地使用权或土地经营权为信托财产［9］，三是以土地承包经营权为信托财产［10］，四是以农地租赁权为信托财产［11］。实践中，信托财产主要有土地承包经营权和土地经营权（或土地使用权），尚不存在集体土地所有权作为信托财产的项目（详见表2）。
表2 农村土地信托项目中信托财产一览表(略)
虽然实践中多有以土地承包经营权为信托财产，理论上也多有观点支持，然而，以土地承包经营权为信托财产的，存在信托公司是否为合格的土地承包经营权受让人的问题。根据我国现行法律，农村土地承包经营权流转的受让方应当是农户或者其他经有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人，且受让方须具有农业经营能力。信托公司作为非银行金融机构，其作为土地承包经营权的受让主体存在一定的法律障碍，这导致实践中作为信托财产的土地承包经营权往往难以完成真正的权利转移。对于以土地经营权为信托财产的，因现行《物权法》、《农村土地承包法》并未赋予土地经营权独立的物权性质，导致该权利法律地位十分尴尬。有学者指出，把土地承包经营权分解为“承包权”和“经营权”“并无法理依据”，其实质“不过是承包地的租赁经营方式”［12］。换言之，以土地经营权为信托财产者，其实质不过是以土地租赁权，而非土地的用益物权为信托财产。也有观点认为，经营权是从土地承包经营权中分离而来，应将其确立为次生性用益物权，从而得以入股、设置担保或信托。［13］准确认识此问题，既不能脱离现行法律规定，也不能忽略农地“三权分置”改革的时代背景。土地使用权系《土地管理法》中所用的概念，内容上涵盖了建设用地使用权和土地承包经营权。此概念在《物权法》颁布之后不宜笼统使用，而应明确其为建设用地使用权，抑或土地承包经营权。由于实践中信托财产认识上存在的问题，加之缺乏土地信托登记制度，导致以农村土地权利为信托财产的信托项目，大多存在信托财产事实上无法实际转移给受托人的问题。
