主要观点总结
该文章主要探讨了房地产市场的发展趋势，包括不同城市房产市场的割裂现象、人口流动对房价的影响、地段的重要性、新房与二手房市场状况、学区房泡沫的破裂以及房租的长期下跌等话题。作者认为市场正在重建秩序，并给出了对2025年楼市走向的预测。
关键观点总结
关键观点1: 文章概述了房地产市场现状
文章讨论了房地产市场的新变化，包括第二战场《16号内参》的介绍，业内八卦、独家观点和市场判断在其中。涉及多个方面如市场的割裂、政策影响、城市竞争等。
关键观点2: 大城市与小城市的房地产差异
文章强调了城市间的差异，大城市在疯狂抢人，人口增长明显，而小城市人口流失严重。大城市资源集中，就业机会多，人口流动性大，房地产市场相对稳定。
关键观点3: 地段的重要性
文章强调了地段在房地产市场中的重要性。各种成交数据证明了地段的价值。当前各种新城新区的楼盘在跌价时最受冲击，反映了地段在商业产业和人口支撑方面的需求不足。
关键观点4: 新房与二手房市场变化
文章提到新房市场在不同城市的差异化发展。一线城市新房市场走稳，新一线城市市场波动较大。同时讨论了二手房市场的压力，包括挂牌量高和交易难度增加等问题。
关键观点5: 学区房市场的变化
文章指出学区房市场经过洗礼后出现了变革。很多城市学区房价格降幅显著。市场趋势显示家长更加关注初中的重要性以及居住属性强的强双学区房的抢手程度。
关键观点6: 房租的长期下跌趋势
文章认为房租已经进入长期下跌阶段，全国各大城市的商品房房租都在下降，主要原因是收入支撑不足和待出租的房子增多。
关键观点7: 对2025年楼市的预测和建议
作者认为未来的房地产市场将逐渐走稳，波动幅度变小。对于购房者和投资者来说，需要关注市场的真实情况，更加谨慎地做出决策。
正文
。二线城市必须提到的是成都，数据很抢眼，但新房成交明显弱于二手房。
去年有个数据，17个特大型城市人口全部是净增长，江浙粤鲁四个经济大省中85.2%的地级市是人口净增长的。
整个东三省36个地级市，只有沈阳、大连、长春是净流入，其它地级市全部是流出状态。
第一吸人大户的非省会城市，有广东的深圳，江苏的苏州，福建的厦门。
有人可能会反驳，自己所在的小城市房价没怎么跌，怎么就没有价值了？
你忽略了一个重要问题，房子的价值是建立在流动性的基础上，卖不掉的房子只是一堆钢筋水泥，而小城市好卖的是新房。
地段的重要性
过往，我们在做产品分析的时候，一直强调地段的重要性。这一年，各种成交数据充分证明了观点是正确的。
当然，这里说的地段不是老城区中心。
什么楼盘跌得最狠？各种新城、新区，所谓的核心区，以及周边郊区，因为缺乏足够的产业、商业、人口支撑，空置率居高不下，投资客一跑，房价很容易出现踩踏行情。2025 年，这种情况会愈演愈烈，因为遮羞布没了，市场反差太大，投资客看不到希望，拿不住了。
不客气的说，这种房子，留在手上就是贬值，因为在最好的那几年，画的饼都没有落地，之后就更没有可能，而且越是地段差的地方，就越不缺房子，二手房多，新房子还在集中交付。
这两年，改善人群非常挑地段，更看重居住属性和商业配套，慢慢放下投资属性，刚需选择空间大了之后，不愿意跑太远，对新房的执念也在降低。
这两年的土拍，还有一个明显的信号就是好地段+低密度会成为市场新宠，产品的换代在加快速度，尤其好房子。这就涉及另外一个问题，什么样的房子有投资价值？去年，不少城市的豪宅在三月份后，终于挺不住跳水了。
