园区房价，凭什么称霸苏州？

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苏州市与工业园区新建商品住宅季度成交均价

那么，除了一二线城市回暖的外部环境之外，又是什么内部因素，刺激和导致了去年以来，尤其是2015年，园区板块出现补涨、大涨？可归结为四点。

其一，政策利好。 从产业政策上看，去年以来国家大力提倡创新创业，此类产业、企业密集的城市与区域，房价有所应，最典型的深圳和浦东张江板块。苏州园区亦有此利好。另外，2015年10月，国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》，成为全国首个开展开放创新综合试验区域。另外，2014年以来限购放松、公积金门槛放低等房地产新政，也刺激了园区楼市。

其二，配套利好。 近几年，制造业陆续搬离园区，退二进三，正转型为服务型园区，金融与高端服务业科研创投等高收入岗位大量涌现。苏州政府将财力物力支持集中向园区倾斜，教育、医疗、文化等设施快速而大量的建设，比如，新加坡国际学校、园区外国语学校、五号线开建、一号线离得也不远、体育公园（苏州最大）在建、苏州大学儿童医院总院开业，永旺梦乐城开业等。这些配套不断提升园区生活品质，吸引大量的本地和外地人涌入购房。

其三，供地紧张。 园区已经过多年开发，金鸡湖西早就没有供地，近几年湖东的供地也越来越少。面粉供应少了，面包也多不了，而有意在园区购房的需求却只增不减，新房市场呈现总体供不应求的形态。在市场经济条件下，供求关系决定房价短期波动，在2015年全国主要城市楼市回暖大背景下，苏州及园区的购房需求也涌现出来，于是导致房价大涨。

其四，地王刺激。 2015 年7月中，旭辉31亿夺得园区一地块，楼面价14785元/平米，溢价率85%；随后，海亮以30.6亿拿下体育公园板块的地块，楼面单价15992元/平米，溢价率113%。二者分别成为苏州“总价地王”、“单价地王”。 地王的效应，在于改变人们的心理预期。所以每当一幅地王的诞生，就会催涨周边房价。

综上所述， 苏州园区的房价大涨，具备了外部环境刺激和楼市内部补涨的要求。而今年以来，深圳南山板块、上海张江板块等房价大涨，也具有类似之处。 细究这些因素，并总结共性，有助于市场参与者（购房者、开发商等）发现板块价值。

杨红旭2015年11月发表于新闻晨报

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