专题｜弱周期调整下，房地产行业新格局之未来发展趋势

自2016年四季度以来，热点城市调控力度持续加大，并向周边三、四线城市蔓延，受此影响，目前行业供求价增速均明显放缓，也有越来越多的城市呈现出“成交回落，房价缓增“的发展态势。

一

调控长效机制羽翼未丰之前

行政化手段退出市场尚需时日

目前各行业“简政放权”改革都在持续推进，但就房地产业而言，却是进一步强化地方政府主体责任，加强对各地市场宏观调控。对具体城市而言，一旦部分出现投资性需求集聚、房价增速“失控”势头，地方政府就势必会出台限制性调控政策，并且在调控模式上会对投资需求予以更多限制，譬如“认房又认贷”、“提高社保年限”、“限制交易年限”等政策也会在更多城市展开。

目前大多数热点的限购、限贷政策虽然足够严厉，但市场各方仍一致看好房价上涨，我们认为原因有以下几点： 其一 这两年来的高地价是推动房价上涨，一方面提高了开发企业成本，另一方面“面粉比面包贵”不断强化未来房价上涨空间； 其二 是实体经济投资回报不足，社会资金难以找到更好投资渠道，大量“热钱”直接或以杠杆之名间接涌入房地产市场流通环节； 其三 是最关键的原因还是短期市场供不应求，绝大多数热点城市库存仍处低位，大多数购房者依旧对房价预期看涨。

考虑到上述原因，我们认为在明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心原则后，在政府着力构建房地产业长效调控机制羽翼未丰之前，地方的行政调控就难以退出，不排除其中的限购、限贷、限售等成为长效机制的一部分长期存在。

二

城市分化将进一步演变

政策带来的短期波动难改人口驱动力

目前城市发展格局的变化已初步成形，一、二线热点城市市场份额集中度依旧持续上升，成长崛起一批“新一线”城市，形成三大城市圈聚集和长江中游经济带单中心城市并举的房地产市场新格局，这些城市将吸引更多人才、资金持续流入，支撑房地产市场继续蓬勃发展。但供给不足的问题也难以解决，严厉的“四限”政策调控也如影相随。部分“环一线”、“环热点二线”的三四线城市也迎来了房地产发展新机遇，外溢需求和外溢资金大大加快了这些城市化进程；部分东北、西北、西南地区的二线城市和绝大多数三、四城市去库存形式依旧严峻，人口导入能力不足，城镇人口平均住房面积较大，居民收入水平不高是这些城市的共同特征。