【政策】农业部下发通知，不是建设用地，也可以做休闲农业！

1、在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准，这两套标准之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？

答 ：国土关于土地的分类标准是为解决土地性质问题，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。住建关于土地的分类标准是针对土地上附着建筑物的性质。

规划过程中，国土标准只是去确定该地块是否可以利用，具体的建设内容由住建的分类标准进行协调。现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步，城市规划已经到位，但是土地规划并没有调整。

调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。例：一块农用地，首先要确定他是一般农田还是基本农田，如果是一般农田，一次调整即可；如果是基本农田，先要把该基本农田调整到某块荒地上，再将原基础农田调整为建设用地（荒地：未利用的土地，无土地属性）。

2、旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍还是开发效率障碍，或是非正式制度障碍？可否举例说明？

答 ：旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土地实现盈利。旅游本身盈利能力较弱，企业流转集体土地一般或建设功能性建筑，不考这盈利，而是更看重周边可利用的其他土地，通过带动这些地块的发展及价格，进行可建设部分资产的售卖或经营来获得盈利。

所以集体土地开发的障碍主要是实现盈利问题，很多企业很难实现单纯的旅游盈利。但是如果旁边有些房地产，就相对容易一些。比如古北水镇，一开始就是走的土地流转的路，周边有很多房地产，土地流转也就很容易实现。

3、旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到包含度假村用地，给项目落地带来很大困难。

答 ：旅游项目的用地性质从土规上一定要求是建设用地（非宅基地），属于国家的土地才可以进行招拍挂，属于集体的土地不能用作商业建设。从规划上看，问题中提到细类B14包含了度假村属于旅游用地，实际上中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地。

本来B3属于商业用地，但是目前部分地区实施差异化供地，比如沈阳，B3类用地是商业用地价格的三分之一，虽然不能转卖，但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地，主要是考核价格。