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万科郁亮:过去三年不容易,房企不能走老路

中国企业家杂志  · 职场  · 8 月前

想要脱胎换骨,万科还需几步?


《中国企业家》记者 李艳艳

编辑周春林

头图来源|中企图库


“你给自己过去三年的任期表现打多少分?”

“未来三年,这个行业能好起来吗?”

“未来三年,万科会成为为数不多穿越新一轮房地产周期的企业吗?”

6月30日下午,深圳盐田万科国际会议中心。台上,万科董事会主席郁亮和“大股东”深铁董事长辛杰并排坐在一起;台下,则坐满了全国各地赶来的百余名投资者。万科2022年度股东大会刚进入提问环节,投资者的问题就如“连珠炮”般向郁亮袭来。

来源:万科集团官网
郁亮的回答风格一如既往,滴水不漏。“如果打高分就显得不合适,毕竟(万科)股价跌那么多。”接着,他话锋一转,“但打分特别低,我也觉得很虚伪,也是贬低了我同事的努力。你们今天的投票就是决定要给我多少分。”

过去三年,是地产行业深度调整的三年。这一背景下,万科保持了财务安全,业务向前发展,转型业务逐步结果,期间也历经阵痛。从郁亮过去三年的任期感受、未来三年行业机会判断以及万科自身的行动计划里,投资者们迫切想要知道穿越周期的答案。

当然,他们的疑虑有着现实基础:

曾使郁亮备受争议的“活下去”之论,终于在过去三年以行业剧变、大批房企债务违约的方式被“平反”。万科虽被证明看得准、看得远,仍挡不住自身利润下滑的窘境。外界也认可万科是“活下去、活得好、活得久”的样本,但资本市场用脚投票,股价还是不给面子。

行业同此凉热,万科也不例外。

“过去三年对我们每个从业者来说,都是百感交集的,并非只有万科不容易,没有哪个人、哪个企业是容易的。”郁亮说。但与此同时,他仍表达了对未来的信心,“道路是曲折的,前景是光明的,只要方向对,我相信万科能够穿越周期。”

地产黄金时代,万科学习美国地产开发商帕尔迪,在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。踏上转型之路后,万科瞄准了曾经历过日本整个大缩表过程的大和房建。由于缩表行动坚决,加之新赛道开辟成功,其在日本的租赁公寓和物流业务规模已位列第一。

2021年,万科提出加速转型,从“开发为主”转到“开发经营服务并重”,并启动了近十年来公司史上最大的组织调整。而今,经营服务业务已走过“交学费”阶段。如郁亮在万科2022年度业绩会上所言,今年经营服务业务收入会有两位数增长,利润开始有正向贡献。

郁亮认为,要想抓住新的生意机会,就要真正建立起全场景的综合竞争力,不能像传统模式下一味靠拿地和融资,否则就会出问题,“买得越多错得越多,融资越多其实越不安全。”

近期,许久不谈房地产的万科创始人王石,也在某公开论坛上给万科和行业提气。他说, 万科仍处在痛苦的转型之中。房地产高增长时代已经结束,但不意味着没有市场机会,而是“刚刚开始”。房地产开发之外的经营服务业务,将是万科实现二次增长的“机会”所在。

任期感受:脱胎换骨仍需较长时间


股东大会上,回顾过去三年的工作,郁亮说,这是着手解决旧模式问题的三年,也是探索新模式、寻找新出路的三年。行业处在新旧模式交替的阶段,尽管万科比较早意识到高增长不可持续,但行为仍然没有完全摆脱惯性,出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。

“过去几年万科花了相当多的精力,去解决这些旧模式下的老问题。”郁亮称,目前万科已经取得一些进展,如投资质量的提高、产品能力整体性的提升,持有经营性物业能力也在提高,开发和经营服务协同的强化,公司资债结构的优化,抵御风险的能力进一步加强等等。

来源:万科集团官网
对于未来的行业机会,郁亮认为,消费者需求更新迭代速度快,市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有、常做常新的,总会有新的生意机会。

他举例称,过去的手机、现在的汽车,都是在行业完全成熟后不断长出新的分支,并且逐步取代了原来的主干,房地产也会经历这个过程。“发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质,还是会非常有吸引力。”

郁亮强调,要抓住这些新的生意机会,就要真正建立起全场景的综合竞争力,不能像传统模式下一味靠拿地和融资,否则就会出现问题,买得越多错得越多,融资越多其实越不安全。

因此,郁亮表示,未来万科会持续聚焦三件事情:

一是提高开发业务的管理水平,“开发业务是万科的基本盘,我们做经营服务业务也需要基本盘巩固”;二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10,通过了商业逻辑检验,以及可复制性的验证,接下来要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。

这三方面的行动路线,郁亮曾在多个场合跟股东有过交流。“尽管目前有些进展,但脱胎换骨仍需较长时间。因为在目前的市场情况下,要消化过去的问题,需要的时间比预想要更长。万科的转型难免会经历一些阵痛,经营服务类业务收入表现要占到主流,也存在一定困难。”

“说不着急也不可能,但再着急也得静下来做事。”郁亮说。即使挑战重重,他仍希望传递对未来的信心,表示将坚定开发经营服务并重战略,“道路是曲折的,前景是光明的,只要方向对,我相信万科能够穿越周期。”

形势判断:市场短期有压力,长期需求基础仍在


2023年已经过半,万科集团总裁祝九胜用“短期有压力、努力有成效、长期有信心”来总结万科对于目前市场形势、经营压力和未来的判断。

祝九胜说,短期有压力,是基于行业现状和业绩的滞后性。第一、过往两年,特别是2022年市场变化的严峻性超出预期。第二、2023年年初市场有恢复,信心有提振,但4、5、6月份数据不乐观,往后看市场还是有一些不确定性,如何应对好,“这是来自市场的压力”。

第三、开发业务和经营性业务能力的提升,转化为结算利润,客观上有一个时间的滞后。“今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长,公寓收入增长10.8%,物流增长了20%,商业增长了10.4%,但这些努力反映在业绩上还需要时间。”祝九胜称。
郁亮则用一组更具体的数据,回应了投资者高度关注的市场话题。

今年4月,全国主要城市新房成交环比下降26%,5月又下降2%,6月目前来看,也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看,6月比5月也是下降的,分别下降7%和10%。据此,郁亮表示,市场短期表现确实有压力,合理需求没有得到有效释放,成交也没有达到合理水平。

“短期信心还需进一步重建。“郁亮说。在他看来,影响当前市场表现的是短期预期问题。而短期预期和市场氛围受很多外部因素影响,修复需要时间。他表示,市场长期需求基础仍在,“有没有”方面还有结构性空间,“好不好”方面潜力更大。

“未来十年,中国还会新增将近7000万城镇人口,有2.6亿新市民将会扎根下来,他们现在住的房子改善需求大。此外,城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的,2/3的住宅连电梯都没有装,有更新提升的需要。城市居民改善居住条件,以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。”郁亮说。

万科国际会议中心。摄影:李艳艳
郁亮表示,目前,消费能力的基础还在。在居民部门大量提前还贷的情况下,到5月份存款还增加到了129.6万亿元。“居民部门总储蓄对利息的覆盖倍数”这个指标也值得关注,它可以用来衡量购买力,也可以评估市场整体的安全程度,目前这个指标还远高于安全临界点。


深铁表态:投资万科是正确选择


即便经历周期阵痛,从2022年的业绩表现来看,万科仍是全国营收第一的房企:5038.4亿元的营收,同比增长11.3%。利润与去年持平,连续14年经营性现金流净额为正;同时对投资性地产一直采取成本法计算。

“所以,万科的利润是货真价实的,是有现金流支撑的,深铁投资万科是一个正确的选择。”此次万科股东大会上,辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予肯定。他说,在房地产行业深刻变革下,万科守住了安全经营底线,作为股东感到很欣慰。

此前,作为万科大股东的深铁多次公开表态,始终支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理。从过去三年万科实际运行情况来看,深铁也做到了言行合一。据一位内部人士透露,即使在此轮地产行业最艰难的周期中,深铁也从未派驻过任何人员到万科。

此次股东大会选举产生了万科新一届董事会,郁亮等董事候选人高票当选,新任独立董事中还包括了“人工智能之父”沈向洋等知名企业家和专业人士。万科董秘朱旭表示,新一届独立董事的结构,有助于形成均衡、多元化的背景,能最大限度代表各方利益。

来源:万科集团官网
新一届董事名单中,深圳地铁作为大股东,董事席位数量并无变化,仍然保持三席,分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致,仍为三席,分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。

独立董事方面,席位数量也无变化。原独董张懿宸将继续留任,康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达法律规定的上限6年,所以无法继续出任。

此次股东会上,辛杰表示,深铁坚持长期主义,保持战略定力,对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化。“就像三年前我说过,深铁对万科是全方位的支持,这点我们始终坚定不移,(也会)继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。”

2022年11月,万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议,于城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。此外,万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印也于4月30日正式落地,成为深圳未来核心片区“超级总部基地”首家开业的商业项目。

新闻热线&投稿邮箱:tougao@iceo.com.cn

END 

值班编辑:姚赟  审校:胡楠楠  制作:吴莹

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