房企聚焦深耕，加剧核心城市土地竞争

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从代表房企重点项目销售情况来看，代表房企销售额排名前5、前10及前20的城市，近三年其销售贡献率逐年上升，2024年分别升至39.1%、58.0%、77.7%，可见销售前10城市销售贡献占比已近六成，前20城市销售贡献占比超七成。

图： 2024 年代表房企销售贡献率高的重点城市

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具体来看，上海、北京、广州、杭州、南京、成都、深圳等城市的销售贡献占比靠前。一线城市中上海、广州和深圳销售贡献占比分别提升1.7个、1.5个和1.5个百分点，北京销售贡献占比提升0.4个百分点。二线城市中南京、成都销售贡献占比分别提升0.4个和0.3个百分点。

投资上高度集聚核心城市，补充优质土地资源确保项目去化

自2021年下半年房地产市场调整以来，近几年土地市场持续低温运行，2024年，尽管政府不断加大优质地块推出力度，但除北上杭等热点城市外，多数二线及三四线城市房企投资意愿仍偏弱。从投资态度上房地产企业拿地愈加审慎，从投资分布上来房地产企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，聚焦核心城市优质地块以确保项目去化成为房企普遍策略。

图：2 022-2024 年代表房企拿地城市等级面积分布情况

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从城市等级分布来看，一线城市拿地占比提升明显，二线城市仍是布局主要区域。代表房企的新增土储权益面积中一线城市占比近三年逐年上升，2024年升至28.4%；二线城市占比达到62.8%，较上年减少0.8个百分点；三四线城市占比则减少3.6个百分点至8.8%。

图： 2024 年代表房企拿地重点城市分布情况

图： 2024 年代表房企拿地的重点城市

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2024年全国土地市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。杭州、西安、上海、北京、广州、成都等核心城市土地热度继续升温。代表房企高度聚焦重点核心城市，补充优质土地储备资源。2024年代表房企拿地前5城市规划建筑面积占比51.2%，前10城市占比已达71.1%，较上年分别增长8.2和9.0个百分点。可见企业在布局城市广度上有所收缩、深度上有所加剧。

核心城市土拍情绪升高，成交楼面均价及溢价率均有所上行

2025年以来，核心城市优质地块供应节奏加快，叠加房企实施聚焦深耕策略，积极补仓拿地，北上深以及杭州、成都等热点城市土地市场热度较高，成交楼面均价及溢价率均有所上行。2025年一季度，300城住宅用地出让金同比增长超两成，溢价率提升至13.6%，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%，较去年同期分别增长25.7个、20.5个百分点；成都、苏州平均溢价率超20%，较去年同期分别增长14.8个、4.4个百分点；北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。

表： 2025年一季度 重点城市 高溢价成交地块

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具体来看，一季度，上海共计成交14宗宅地，10宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%；北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均在70亿元以上；成都出让32宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%。但也应警惕，高价拿地可能导致企业利润进一步压缩，若项目去化不及预期将加大企业资金压力，房企投资仍需保持理性。

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