回顾发展，公司始终坚持“做难而正确的事”，一路引领行业变革，其发展历经链家成长、互联网化探索、布局全国、平台化转型以及多元发展五个阶段：

1 ）链家成长（ 2001-2009 年）： 2001 年链家第一家门店在北京成立； 2004 年，链家在行业内率先提出 “ 透明交易、签三方约、不吃差价 ” 的阳光作业模式（注1） ，打破了长期以来中介行业“信息不对称”的弊端，使交易双方的权益得到最大程度保障； 2008 年，链家开始打造行业首个房源数据库“楼盘字典”，旨在打破行业假房源桎梏。

2 ）互联网化探索（ 2010-2014 年）： 2010 年，链家首次开发及提供全面 SaaS 系统； 2011 年，在业内首推“真房源”标准，确保房源“真实存在、真实委托、真实价格、真实信息”，并推出了首个 ACN 网络 （ Agent Cooperate Network ） ，促进经纪人之间的信息共享与合作； 2014 年，链家网上线，大批互联网人才加盟推动 O2O 战略落地，线上平台高速发展。

3 ）布局全国（ 2015-2018 年）： 2 7 家公司进行合并，并与济南 “ 孚瑞不动产 ” 、大连 “ 好旺角 ” 、广州满堂红达成战略合作；截至 初步完成全国化布局。

4 ）平台化转型（ 2018 年至今）： 2018 年，对居住行业及生态系统参与者开放的贝壳平台上线，链家实现了从自营到平台的跨越式转型；并将链家的核心竞争力推广至贝壳平台，赋能数百个房地产经纪品牌。

5 ）多元发展（ 2020 年至今）： 2020 年，推出家装家居服务品牌 “ 被窝家装 ” ，旨在提供从室内设计、装修、翻新、家具、用品到售后维护及维修在内的一站式解决方案；同年，贝壳于美国纽交所上市，成为中国房产交易服务平台第一股； 2022 年，贝壳完成对圣都家装的收购，并于港交所完成双重主要上市。

注1：该 模式下，交易时买卖双方都共同到场，与经纪公司三方签约，房屋价格信息对双方透明，杜绝了被赚取差价的可能，而链家作为中介机构，只收取交易佣金。两年后， 2006 年，建设部发布《中国房地产经纪执业规则》，对房地产中介机构作出明确规范：房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。

1.2 同股不同权架构，核心管理层掌握近半数投票权

公司采用同股不同权架构。

核心管理层掌握近半数投票权。 左夫人控制的 Propitious Global （创始人 托）是公司第一大股东，持股 23.5% ，投票权占比 17.3% ；联合创始人、董事会主席兼 CEO 彭永东持股 5.0% ，投票权占比 22.1% ；联合创始人、执行董事单一刚持股 2.7% ，投票权占比 10.0% 。根据授权委托书安排，百汇合伙（彭永东、单一刚分别控股 50% ）被授权行使 Propitious Global 所持股份所代表的投票权，故核心管理层掌握 49.3% 的投票权，有助于公司长期战略制定和实施。

高管团队深耕行业经验丰富，房产经纪及互联网背景兼具。 董事会主席兼 CEO 彭永东先生 2010 年加入北京链家， 2017 年起担任链家网 CEO ，曾作为 IBM 战略与变革高级顾问为链家提供咨询服务，加入链家后成为线上化项目主要负责人；执行董事单一刚为大连好旺角房屋经纪有限公司的联合创始人， 2007 年加入北京链家并担任董事，在北京链家发展初期深入参与所有战略决策；董事会副主席及执行董事徐万刚曾创立四川伊甸城房产电子商务有限公司、四川伊诚房地产经纪有限公司，房地产行业经验丰富， 2015 年加入链家并担任四川链家总经理；执行董事兼 CFO 徐涛 2016 年加入贝壳，曾在商汤科技、嘀嘀无限科技（滴滴出行）等互联网公司担任 CFO ，财务管理经验积淀深厚。

1.3 “ 一体三翼”战略，从交易走向居住

存量房及新房交易贡献主要 GTV 及收入。 1 ） GTV （ Gross Transaction Value ，总交易额）来看， 贝壳以二手房经纪起家，存量房业务仍贡献主要交易额， 2024 年贝壳总 GTV 达 3.3 万亿，其中存量房业务、新房业务 GTV 分别为 2.2 、 1.0 万亿，占比 67.1% 、 29.0% 。 2 ）收入来看， 存量房业务收入稳步增长，从 17 年的 185 亿元增长至 21 年的 319 亿元， CAGR4 为 14.7% ；受益于新房市场高景气度，新房业务收入从 17 年的 64 亿元增长至 21 年的 465 亿元， CAGR4 达 64.0% ， 20 年新房业务收入占比已经超越存量房业务达 53.8% 。受房地产深度调整影响， 22 年贝壳经营承压，到 23 年重回增长， 24 年存量房业务、新房业务收入分别为 282 、 337 亿元， 占比 30.2% 、 36.0% 。

“一体三翼”战略，从交易走向居住。 贝壳从房产交易出发，围绕“居住”逐步扩大业务范围。贝壳 21 年发布“一体两翼”战略（“一体”即存量房和新房交易服务，“两翼”分别为家装家居及房屋租赁业务）， 22 年并购圣都家装， 23 年家居家装业务实现收入 109 亿元，同比高增 115% ，占比总收入达 14.0% ； 23 年贝壳宣布“一体三翼”战略升级，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，未来公司将进军房地产开发领域，实现房地产链条全部打通。

2、 房地产经纪业务：一超多强的大市场

2.1 存量房： 26 年行业规模 1900 亿，换手率提升驱动增长

随着城镇化后期二手房供应增加、房龄结构老化及改善型需求提升，二手房成交面积及换手率将逐步提升。

23 年二手房成交面积超过新房。 根据贝壳研究院， 23 年全国二手房成交面积约 5.7 亿平、成交金额约 7.1 万亿元，同比增长 44% 、 30% ；叠加近两年新建住宅销售面积有所下滑， 23 年二手房成交面积占比住宅总成交面积已达 38% 。此外根据克而瑞， 23 年 30 个重点城市二手房成交面积首次超过新房，二手房成交面积达到 1.81 亿平米，而新房成交面积是 1.61 亿平米；包括北京、上海、广州等在内的 10 个重点城市二手房成交面积占比大多超过 50% 。结合房地产新开工面积仍处于下行周期，预计未来一段时间二手房成交面积占比还会继续提升。

我国存量房规模稳步提升，二手房市场供给充足。 限于数据可得性，我们以 1998 年住房制度改革为起点，使用当年存量住房面积 = 前一年存量住房面积 + 当年商品房销售面积来大概测算历年存量旧房规模，其中 1998 年当年存量旧房数据使用 1978-1998 年期间每年城镇新建住宅面积与农村新建房屋面积之和来估计，则 2023 年我国存量住房面积约 400 亿平米，随着存量房规模稳步提升，二手房市场供给充足。