城市更新时代的旧改棋局

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中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示，在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

长期以来，房企在发展过程中奉行规模至上，在“大象起舞”的市场竞争环境下，土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。近一年来，在经济去杠杆的宏观背景下，全国范围内的房地产市场调控政策轮番出台，土地出让条件趋向严苛，一些城市推出以“限房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道收紧，房企拿地成本升高。

同时，在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后，许多城市在发展过程中“饼越摊越大”，但因为城市功能区规划不合理，导致人口集聚和交通拥堵，城市病矛盾凸显。因此，一些城市开始严格控制新增建设用地指标，房企拿地难度加大。

在此背景下，参与旧城改造项目成为许多房企拿地的重要途径之一。

“近些年来，大量的房企参与旧城改造，其实这与城市圈的发展密切相关，随着城市的不断发展壮大，城市的规模越来越大，通勤成本越来越高，而地块也越来越向近郊倾斜。但是房地产项目的核心价值在于区位，对于已经人满为患的中心城区来说，已经罕有空置地块，所以想要获得中心城市地块，旧城改造就成为了一个较好的途径。”上游财经专家顾问江瀚认为。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示，参与旧城改造是大型房企获取土地的另一种渠道，是目前大城市土地供应紧缺和优势区位价格过高背景下的一种新选择。但旧城改造不同于一般的土地出让，其资金量大、周期长、复杂度高等特点，是房企进入这一领域的门槛，也是旧城改造项目的风险所在。

房企转型方向

近一年来，房地产市场经历了前所未有的变化。住房城乡建设部在近期召开的部分省市房地产工作座谈会上，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性。在此背景下，房企转型进入进行时，“城市运营商”成为众多房企的转型方向。

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