专栏名称: 中国经济学人

中国经济学人，市场经济的坚定代言人。

我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

中国经济学人 · 公众号 · 财经 · 2018-09-06 19:50

正文

在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况：

北京的 新房、次新房数量很少。 对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区，一年新开的楼盘一只手就能数的过来，而且不是整个楼盘，通常只是其中的一两栋楼。
由于新建住房极少，相比起其他蓬勃发展的省会城市而言， 北京的住房总体上越来越老旧， 房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。

塞冬居住的小区是2009年竣工的，位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区，已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼，在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼，由财政出钱，免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问：

我们来看另一组数据，下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积（来源：《北京统计年鉴2017》）：

可以看到， 2005年是个分水岭，如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩， 回到21世纪初的水平，而北京的常住人口已从世纪初的1300万+增长到现在的2100万+。

下面是北京城镇常住人口 人均住宅竣工面积， 同样是以2005年为分水岭，当前已比高峰期 腰斩还多。

住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩”， 根据塞冬总结的下表，2016年相比2011年，住宅供地计划减半，实际供应量更是只有1/4。

2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷，好消息是供应计划圆满完成，终于不像此前那样实际远不如计划。

许多人看到这里会说：没办法呀，北京已经扩张得很大了， 没有土地可以供应了。

而实际上，北京的平原面积有6200平方公里，而城市建成区面积只有1420平方公里（来源：《中国统计年鉴2017》）。

北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里。 面积不大的北京平原，大部分土地仍然是农业用地。

为了让上面的数字更形象，来看这样两个数字：北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里，五环路包围的面积是大概是700平方公里。

也就是说：

暂且不说远郊区，我们以北京的重要主城区——海淀区为例，在海淀山后地区，六环以内，仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。

下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区（回龙观+霍营），紧挨着海淀区，总建成区面积不到 11平方公里， 容纳了数十万人口。

而根据海淀区的土地利用总体规划，到2020年，海淀区还需要保留 148平方公里 的农用地。

根据北京2035年总体规划，北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

然而，北京曾经并不是这样的，十多年前，北京是个高速扩张的城市：

其根源，来自两个重要政策：

如下图所示，从1998年到2003年，北京的耕地面积快速增加，与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始，北京的耕地下降速度急剧放缓，建成区面积增速下降一个数量级。

总的来说，从90年代中期到2004年，北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长，房价总体平稳。从2005年开始，北京房价暴涨：

土地供给的大刹车，让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
2005年至今，北京大多数地方的住宅价格翻了10倍，而同期人均可支配收入只增长了5.2倍（北京统计年鉴2017）。 人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

除北京以外，上海的情况也类似，——04-05年成为上海建设用地供给的拐点，现在上海提的也是“减量发展”：

《上海建设用地已到"天花板" 十三五要减量》

http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html

二线城市也好不了太多，以杭州为例，其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”， 低于常住人口增速，就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

再来看南京的数据，和京沪一样，都是 “以2005年为拐点， 城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程，其中2000~2005年，年均增长速度达55.87%；2006~2014年年均增长速度仅为4.7%， 前期是后期的11.89倍”。

下表来源：《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》，张雪茹等，南京师范大学地理科学学院。

在许多人的记忆中，各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价—— 先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在，大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

在众多大城市中，重庆算是个例外，黄奇帆使用其著名的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期低迷。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减：

如果说，以2005年为拐点的 大城市供地急剧下降， 导致了近年来新进入大城市的年轻人面临 暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。

那么， 不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。 我们再来看一个例子：

感受一下海淀北部地区的土地使用规划，这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里，到B点要36公里。

按照其他城市通常的逻辑，在这样相对偏远的地方，应该大量供应住宅用地。然而，上图的供地结构一目了然，并非如此。

这片区域的土地利用规划数字是这样的：

可以看到，在这片区域中，建设用地占比非常有限，而在极其有限的建设用地中， 产业园区的面积大大超过了住宅用地面积：