目录
1 近期房地产融资政策持续收紧
2 融资收紧对房企有何影响？
2.1 对房地产市场：居民购买力下降，房企加大力度促销回款
2.2 对土地市场：前端融资收紧，土地市场降温
2.3 对房地产投资：到资金约束、土地购置减少，房地产投资压力增加
2.4 对行业格局：资金青睐大房企，中小房企资金风险较大
3 房企下半年融资形势严峻
3.1 银行贷款将继续回落
3.2 信托融资将由升转降
3.3 海外债年内发行高峰已过
3.4 信用债借新还旧压力较大
3.5 资产证券化重要性上升
3.6 个人住房贷款增速将放缓
3.7 应付款融资占比继续提升
3.8 海外股权融资：小幅回升，但规模有限
正文
2019年4月，中央政治局会议释放地产政策收紧信号。
会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”和“坚持结构性去杠杆”，地产政策收紧信号出现。4月19日，住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
2019年5月，银保监会“23”号文正式确立收紧态势。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对银行及非银机构，列明多向整治要点，其中多处提及房地产融资。
2019年6月，郭树清主席讲话奠定融资进一步收紧基调。
6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上言辞犀利地指出，“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”
随后，信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续开始收紧。
信托层面，多家信托公司被约谈警示，并收紧信托放行标准。
7月4日，银保监会对部分信托公司进行窗口指导，要求房地产信托规模不得超过6月30日规模，未备案项目一律暂停，符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停。7月6日，银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速。7月20日，银保监会统一放行标准，仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备，其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质，其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。
海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧。
6月13日《关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，所有企业（含地方国有企业）及其控制的境外企业或分支机构发行外债，需由境内企业向国家发展改革委申请备案登记。7月12日《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
银行层面，多家银行受到“窗口指导”。
7月10日，监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。7月，银保监会已部署下半年对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查，强化房地产开发贷和个贷合规要求。
保险层面，资金投资集合信托受限。
7月1日，银保监会发布《保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》，明确禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策。
2.1 对房地产市场：
居民购买力下降，房企加大力度促销回款
住房信贷政策收紧，居民购买力下降。
我国的住房信贷政策工具可分为贷款额度、成本和资质三大类，主要工具包括首付比例、贷款利率和首套二套房认定标准。
2008年以来我国商品房市场呈现典型的短周期波动特征，背后的主要原因在于住房信贷政策的逆周期调节，影响了居民购房的时机和选择。
政策放松、居民住房购买力上升，则集中购房；
政策收紧，居民住房购买力下降，则推迟置业。
本轮住房信贷政策收紧始于2016年930热点城市严格限贷，此后房价上涨压力较大的城市陆续出台提高首付比例、收紧首套二套认定标准的差别化信贷政策。2017年初开始，房贷额度收紧、利率上浮；2018年初开始严查消费贷违规流入住房市场；2019年6月以来，成都、武汉等城市人民银行口指导，要求各商业银行房贷利率上浮。
预计在“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策导向下，住房信贷政策仍然偏紧，未来住房信贷政策难以实质性放松。
销售回款是房企第一大资金来源。
从占房企开发到位资金来源看，2015年以来商品房销售回款所占比重持续提升至2018年的47.7%；从主要融资渠道融资规模看，我们测算2015-2018年商业个贷和公积金贷款占金融市场流向房地产行业资金的比重达40.3%。
