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王健林“决战”IPO

中国企业家杂志  · 职场  · 8 月前

留给万达商管的时间不多了。


《中国企业家》记者 李艳艳

编辑周春林

头图来源|中企图库

500多天过去了,这场圆梦之旅还未行至终点。

上市如一座大山,横亘在王健林和万达商管面前。自2021年10月首次向港交所递表,至今,珠海万达商管(全称“珠海万达商业管理集团股份有限公司”)招股书已“失效”三次。在赴港上市的队伍中,这样大体量IPO反复折戟的情况并不多见。有揶揄者说:万达商管刷新了国内民营企业境外上市的“最慢”纪录。

6月28日深夜,珠海万达商管第四次递表的消息传出,随即引发市场热议。珠海万达商管是万达集团的核心板块,也在极大程度上决定着万达商管甚至整个万达商业帝国的命运。而据此前的“对赌”协议,留给万达商管的时间显然不多了。

从最近一次失效,再到重新递表,间隔两个月,外部变化却出乎意料——万达“负面”缠身,深陷舆论漩涡。不久前,证监会曾问询万达商管,珠海万达商管若不能于2023年底成功上市,发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款,还需评估对其短期偿债能力的影响。

69岁王健林,即将迎来决战时刻。


对赌“大限”临近

“这都‘一波好多折’了。”

听闻珠海万达商管第四次递表的消息后,一位TOP5房企融资高管对《中国企业家》感慨。6月28日,港交所官网显示,珠海万达商管向港交所提交了IPO申请,联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。

上市之路,王健林和万达已经走了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月,珠海万达商管曾三次向港交所递交上市申请材料,但均未成功过会。2023年4月25日,珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正式失效。

重新递表的操作,对应的是万达商管此前的解释:上市进展还在有序推进中。有消息称,4月21日,王健林现身万达集团高管内部会议。他表示,珠海万达商管屡次冲击IPO未果,目前遇到了阶段性困难,并强调,万达绝不会躺平,更不会破产。

今年初,曾有内部人士透露,“万达商管有望在第二季度完成上市”,而后无疾而终。从上市进展来看,珠海万达商管已经获得了中国证监会赴港上市的“小路条”,完成了港股上市的先期注册程序。不过,目前还未拿到上市“大路条”,这是影响上市的关键一步。

“万达商管走到现在,上市近在眼前,但这阵子负面传闻太多,外面看空情绪很重。”一位不愿具名的券商人士称。过去两个月,诸如“业绩造假”“被华润收购”“卖万达广场回血”等传言不断。尽管官方有所辟谣,仍难抵挡市场悲观情绪。

珠海万达商管的上市目的地——港股,市场表现也不及预期。德勤在一份报告中指出,香港新股市场今年上半年缩量明显,仅有1只大型新股上市和1只中概股回归上市。“目前来看,港股情绪不太好,市场信心不足,也会影响珠海万达商管的上市预期。”前述券商人士称。

有券商人士推测,珠海万达商管一直未能拿到上市“大路条”,不排除与监管有关,“可能有些要求,万达一直没达到。”一位证券分析师也提到,监管层面确实比较关注万达商管的财务状况以及评级,“但万达也没有什么办法。能否上市,还是要看监管层面的要求和表态。”

一位接近监管层面的人士对《中国企业家》介绍,企业拿不到“大路条”的情况,涉及多种因素。“常见的因素,比如举报,有人举报企业出了什么问题,然后证监会需要核实和沟通。此外,政策调整、关联其他案件等原因也会影响批文,需要企业有针对性地去找答案。”

6月2日,证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料,要求其从珠海万达商管内部控制制度是否健全有效、商场出租率准确性、关联交易问题、短期偿债风险、上市募集资金用途以及分红制度等多方面进行补充说明。

此前的3月21日,证监会曾就万达商管某笔公司债发出一份问询函,内容亦涉及珠海万达商管上市进展等情况。截至目前,万达方面未回复上述问询函。

多位券商人士称,目前万达亟需面对的一个问题是:部分对赌要到期,下半年上市压力很大。珠海万达商管此前三次递表未过,投资者情绪备受打击,对估值和融资不免造成一定影响。此外,商业地产本就受疫情影响很大,过去三年的压力累积下来,万达的现金流肯定也会吃紧。

据了解,万达商管曾与碧桂园、蚂蚁、腾讯等多家机构投资者签署了对赌协议,若2023年底前未能成功上市,万达商管集团则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。


轻资产“杀手锏”还能奏效吗

最新招股书对珠海万达商管2022年的业绩情况、财务数据进行了更新,同时重新阐明了上市新规,但原有Pre-IPO投资人名单、投资协议等内容则与第三份招股书无异。

截至2022年12月31日,珠海万达商管管理472个商业广场,在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年,其在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日,珠海万达商管有181个储备项目,包括163个独立第三方项目。

轻资产是万达转型的核心模式,也是王健林牵手资本市场的“杀手锏”。

从2015年起,万达商管开始以轻资产模式,管理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快速的轻资产扩张,珠海万达商管对母公司万达集团的依赖进一步降低。截至2022年底,珠海万达商管所管理的商业广场中,184个由独立第三方拥有,占在管商业广场总数的39%。

不过,收入结构方面,母公司贡献收入仍超过六成。进入2023年,受上市端、资金端等方面的压力,珠海万达商管外拓步伐有所放缓。此外,珠海万达商管的资产负债率逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

无论历经多少资产腾挪,万达商管这艘巨轮仍然牢牢掌握在王健林手中。据招股书,截至目前,万达商管直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益,并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

珠海万达商管称,按照截至2022年末的总在管建筑面积和储备项目建筑面积计算,公司是中国最大的商业运营服务商,市场份额为9%。2022年全年,公司实现营业收入271.2亿元,同比增长15.50%,净利润增长114.52%至75.34亿元。

对比商管领域的龙头企业,万达商管的出租率表现出色。2022年,华润置地商业中心出租率为96.2%,龙湖集团商场整体出租率为93.9%,新城控股吾悦广场的出租率为95.13%。同期,万达商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海万达商管重新递表的同一天,6月28日,万达商管此前申请发行的60亿元公司债注册程序被中止。去年12月27日,万达商管拟发行的这笔公司债项目状态更新为“已反馈”。当时计划发行项目品种为小公募,拟分期发行,期限不超过5年。

谈及中止原因,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,万达商管此次终止发行的小公募债,或不排除市况未达公司预期,而主动放弃发行。短期内对公司流动性不会有明显影响,同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。

“此次中止发债注册的是大连万达商管,而非正处于IPO进程中的珠海万达商管,也不会对珠海万达商管上市有直接影响。”柏文喜称。截至发稿,万达方面未对此次境内债中止发行以及港股继续IPO发表公开评论。

过去三年,行业经历了史无前例的调整,众多房企出险。相比而言,“万达的情况好很多了,(只是)房企的融资环境还是不太友好。”前述房企高管称。一位券商人士推断,如果最后没有合规问题,这次递表通过概率将会很大。“因为监管(层面)也不想总卡着它。”

此前,万达集团已与境外债权人约定,将珠海万达商管的上市日期推迟至今年11月30日。随着珠海万达重新递表,王健林的赴港之旅也将再度延续。完成证监会要求其补充的发行上市备案补充材料,将是珠海万达商管上市前的关键一步。

这次,他能如愿敲开港交所大门吗?

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值班编辑:王怡洁  审校:张格格  制作:张怡然

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