“地王”消化难

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4月28日，中建智地、中国金茂和越秀地产组成的联合体以126亿元底价竞得“京土储挂（朝）[2025]011号”组团地块（下称“朝阳11号地”）。该地块由黄杉木店住宅用地和孙河商办用地组成，其中黄杉木店地块楼面价为5.45万元/平方米。

朝阳11号地是2025年朝阳区土地市场的总价“地王”，亦为朝阳区土拍史上总价第二高的地块。 尽管黄杉木店地块周边部分小区二手房挂牌价高达10万元/平方米，但在当前的房地产市场下，开发商仍保持谨慎。

今年以来，北京、上海、杭州、成都等多个城市频现“地王”，如何有效消化这些“地王”成为各房企的现实问题。提前蓄客，是一种常规操作。

一位国有房企人士向经济观察报表示， 一二线城市地价普遍较高，开发商竞得高价土地既是机遇，也是挑战。 一旦项目去化不达预期，极有可能影响整个集团的投资布局。

机遇与风险

一位中建智地营销人员透露，黄杉木店地块初步计划打造“宸”系产品，暂定户型面积为140—300平方米的纯改善型产品，并将引入全新的“好房子2.0”标准，其他指标尚未最终确定。

该人士还表示，4月下旬，随着中建智地开发的北京宸园的营销工作接近尾声，部分销售人员已转向黄杉木店地块进行蓄客，重点回访北京宸园未成交客户，推荐黄杉木店项目。

在他看来，虽然黄杉木店地块是该板块十年来首个新房项目，但项目方仍需保持清醒与审慎。

作为对比，北京朝阳区酒仙桥板块的“心意和园”项目是该区域近十五年来首个入市项目，于2024年9月底推盘。该项目因地段优越、周边二手房稀缺受到关注，同时也借力了2024年“926楼市新政”。截至2025年5月8日，心意和园网签率为71.4%，网签价较备案价下降11.6%。

黄杉木店地块将面临来自海淀树村、朱房以及朝阳酒仙桥等项目的激烈竞争。

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