2025，上海地王年

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地王在鼓励低密项目的产生

这当然是全国土拍现象，早在今年年初，容积率2.0以下的在售地块占比就高达44%，为近四年新高

但震惊我的是，来自这一年上海地王的密度

之所以能成为地王的那都是寸土寸金的市中心，但可以看到

截止目前为止的9块地王平均容积率在2.4

最低当属由去年宸嘉拿下的徐汇龙华地块， 容积率仅1.59

从业态来看低密产品占比一半

除高层和小高层外，预计推出洋房/高层以及联排，更吸引我的是240-312平的 叠加

据上海新房观察统计，2024年至今整个上海中环以内供应了12266套新房，其中 叠加仅104套

叠墅供应量不足区域总新房供应的1%

而在最近的地王项目里涵盖叠加产品的地王多达3个

另外还有周边绿化

龙华地王旁侧是 徐家汇体育公园 ，绿城3月拿下的北蔡地王更是直接位于北蔡 楔形绿地， 相当于7.5个世纪公园的大小，也是上海十大楔形绿地之一

包括如今普陀桃浦最贵的品质楼盘，紫薇之星、普陀金茂府也都在桃浦中央绿地

低容积率+叠墅+楔形绿地

也就成了当下地王项目的新型核心竞争力

但这也还只是产品形态的变化

第二是关于土地供应端，对 更高品质产品的要求也在被写进土拍硬性规定

来自两个维度， 中小套配比 和 装修集采价

自去年7月上海出台新规调整 土地套型供应结构

把曾经一刀切的90平小户型调整到多层100平米，小高层110平米，高层120平米，以及70%的配比也针对不同环线重新定义

这对于本就对标顶豪客户的地王来说无疑是极大利好

中小套配比普遍集中在 40%-60%

最宽松当属绿城的潮鸣东方，该地块原本打算为小米总部属于商业改住宅，因此地块无中小套配比要求、最低套数和保障房

这也是为什么 潮鸣东方可以做到全部纯粹285-585大户型

当然有松绑也有严加要求，另一边的地王装修集采价已经来到 4000元/平-7000元/平

以去年11月的新杨思地王为例

这也是上海双高双竞土拍新规后，首个突破中止价，达到竞品质三上限：

装修标准上限5000元/平+公共服务设施300平+高端人才住房配建比例2%

依然引得保利华润金茂等9家房企参与、5家联合体参拍，最终202轮竞价，创下了2024年40.37%的土拍最高溢价率

这样条件下的地王项目，想不出精品都难

02

而伴随更多地王项目入市，上海房价体系也被重塑： 房王年

一个新房价格不断突破天花板

首先从总价段来看

各位知道上海现在一手5000万以上的房子多好卖

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