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三、闵行浦江：象屿“坚守”外环外
象屿的资金实力强，拿地布局广泛，热门地块基本覆盖，过去两年拿到了多个优质项目，如徐泾、嘉定新城、静安。但随着市场行情往下走，大多数房企纷纷收缩在核心区域出手，象屿却依然“坚守”在外环外区域。在市场有一定分歧的板块出手，是象屿在近两三年比较常用的拿地手段。典型的有22年的南翔、23年的新场、金汇，今年的曹路和马上要拿地的浦江。
好地研究院认为，象屿“坚守”外环外，有几个好处。一是可以保证土储规模，进而确保销售规模；二是外环外项目开发进度快，可以做到4-6个月开盘，而市中心的项目需要八九个月甚至超过一年开盘。三是与华润、招商、中海等通过商办勾地的方式不同，象屿只拿纯宅地，避免了资金的沉淀。四是通过高低配的方式，提高了高层产品的性价比，通过低密产品快速回笼资金，剩下的慢慢卖。象屿做高低配的经验丰富，南翔、嘉定新城、罗店、曹路、金汇等地块均做了高低配。而本次3宗组团地块中1宗容积率仅1.2，另2宗2.4，契合象屿的开发理念。
浦江地块总价达41亿，虽然周边的成熟度较欠缺，但紧邻地铁站，可以承接浦东的客群，且竞品少。地块北面相距2.4公里的大华星樾，是低密项目，容积率1.2，产品为洋房和叠加，认购率高达211%；因此，本次出让组团中的低密地块，去化的预期也较好。而剩余2宗高层地块，竞品是大华星曜和招商中旅揽阅，相比这两个项目，象屿项目的地段和交通优势更显著，若未来售价上提高性价比，去化的预期也会较好。
22年以来象屿拿地分布情况（含浦江镇）
四、杨浦：央企之争谁会胜出
在今年杨浦推出的地块中，本次地块属性相对较一般，地块上还有风貌住宅，预计竞争热度不会很高，溢价率或不超10%。
地块的争夺者为两家央企——保利置业、中海。
深耕杨浦的保利置业更有优势，拿下的可能性更高，保利置业深耕杨浦，去年连拿2宗。其中，保利琅誉已经去化7成，剩下一个合作项目体量小，保利置业补仓的动力较强。
中海虽然也有在杨浦布局，但并非深耕。中海的优势不在于具体地块的出价能力上，而在于整体资金实力，更擅长拿大体量、高总价地块。
如去年拿的徐汇滨江地块，总价达240亿。据悉，今年中海还会有类似地块收入囊中。
明天上午10:00，本网将会直播杨浦地块竞拍，敬请关注“好地讯”视频号！
附：地块介绍
1.杨浦区
N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块
出让面积1.85万㎡，容积率2.5，建筑面积4.6万㎡，起价31.4亿，楼面价67591元/㎡；
中止价43.9亿（溢价率40%），
楼面价9.5万元/㎡
。
地块限高60米，中小套型占比40%，
住宅套数下限无设定，
集采价4000元
/㎡
。
地块
距轨道交通12号线隆昌路站0.5公里以内，周边有25路、317等公交线路，距中环1公里以内、内环2公里以内。
教育资源有
平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学；医疗有
杨浦区中心医院；商业有
宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心。
市场方面，周边3公里范围内
缦云上海在售，
累计去化
63%；
中建壹品·浦江之星
，最近一次开盘为
24
年5
月推出428
套，认购率121
%。整盘
累计网签95%
。
子地块指标
