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自如:存量时代,升级打怪

财经杂志  · 公众号  · 财经  · 2024-11-07 17:43

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有房住已经不是当代租客的主要矛盾,住得好才是新时代的关键词,这正是专业化住房租赁机构的大机会



文|辛晓彤

10月19日,自如13岁生日后的第一天,董事长熊林选择了和自如的业主们一起度过。

这些业主大都是“增益租”的客户。这是自如2021年推出的新商业模式,与以往模式不同,在增益租模式下,机构与业主不再是单一的租赁关系,而是转为深度合作伙伴。对业主有吸引力的是,增益租改造后的房子,更利好将来的出租、出售和自住。

三年来,针对自如的新商业模式一直有不同声音。但最新的数据显示,增益租房源已经约占自如整体房源的一半,新收房源则100%采用增益租模式。

从规模上看,截至2024年三季度末,自如已入驻8个国家和地区、覆盖81个城市,累计服务租客500万余人,业主百万余人。

总结穿越周期的经验,熊林认为,住房租赁市场正在从一个快速扩张、泥沙俱下的市场,转变为一个拥有更大确定性、高质量增长的市场。“如果只用一个关键词,那就是稳定。”

房东降价没人理vs租客找不到好房子

“房子马上到期,正在物色新房。房东给大幅降租金了,但我不想再和没法入眼的厨卫、老旧家具打交道。”这是多位北京年轻租客不再续租的主要原因之一。

这让房主心理落差更大。据《财经》了解,2021年之前,北京丰台的一室一厅能租到5800元/月,如今最多只能租到5100元。

“之前,我还能挑挑租客,现在,不被租客三天两头的找去当水电修理工就不错了。”多位房东在交流中坦言,这一代年轻人,对租期的服务和品质都有各种要求。

中国的租住市场已进入存量时代,全国潜在用于出租的房源已超过6000万套,有房住已不是主要矛盾,住得好变成新时代的关键词。房东和租客的这类痛点会长期存在。

根据中指研究院对全国50座重点城市住宅租赁价格的调查,2024年前三季度,只有8座城市租金小幅上涨,其余城市均在下跌,其中又数三季度“拖后腿”严重。从数据来看,一二线代表城市住宅平均房租同比去年分别下滑0.49%和0.63%。

自如近期也分享了一组综合机构数据:2024年1月-9月,北京住房租赁市场挂牌量同比增长20%,上海同比增长25%;出租周期来看,北京普租房源平均出租周期同比增加16%,上海同比增加32%,都接近40天;租金方面,北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%,上海同比下降1%。

根据中指研究院数据,北京地区房价2023年以来呈下降态势,2024年10月二手房挂牌均价为6.9万元/平方米, 2023年4月为7.6万元/平方米。

“也曾为买房做过深入研究。但房价一降再降,周围朋友买房都买在高点,心里就退缩了。”这是大多数不买房年轻人的心态。

根据新华网、自如研究院联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》,截至2023年底,中国的租房人口突破2.6亿,越来越多一二线城市年轻人可接受租房5-10年。

此前,社交媒体不乏一家老小只租房不买房的故事,原本大家看着像猎奇,现在越来越成为常态。

熊林也表示,中国租赁市场已经发生了很大变化。从租房人口结构看,10年前租客以大学毕业生为主,但今天的城市租房人群正在变得多元化,情侣夫妻、三口之家、与父母同住等家庭型人群增多,甚至很多人会把租房作为长期的选择。人群的不同导致了需求的变化,品质化、改善型租房产品成为更主流的选择,重视稳定的租赁关系,也关注“质价比”、重视线上便捷体验。

但现在的供给端明显滞后于需求端。北京、上海等一线城市,楼龄20年以上房源占比超40%。这些老旧存量房、简装房难以长期稳定出租,房东也无法有持续收益。

这正是住房租赁行业的机会。

熊林表示,专业化租赁机构的价值就在于缓解供需错配、提供稳定的租赁关系,让房东的资产保值增值,让租客用相同的价格租到更好的房子。

据他介绍,日本、美国、德国的租房市场,机构化率分别达到80%、50%、40%,专业化住房租赁机构是实现供需平衡、稳定市场的主体。中国租房市场,机构化率仅为10%左右,提升潜力巨大。

像管理酒店一样管理住宅

传统租凭公司更像是中介,从房东处收房,再转租给房客,差价为收益。十多年前,专业住房租赁机构开始出现,那时的主流做法是租赁公司跟小业主签订承租合同,不收差价,收取服务费和1个月的房屋空置费,如果空置期为1个月,合同期为一年,那么机构给房主的租金为11个月,如果机构在收房时就把房子租了出去,那就多赚了1个月的房租。

以上两种模式都是固定租金,无法根据市场行情上下调节,既不利于企业做相应的收益管理,也不利于房东的资产管理。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为,随着租房主体人群从20岁-30岁向30岁-40岁转移,租户对居住品质的要求也变得更高,相比业主零散出租,机构化长租项目更具竞争优势。

正是在这样的背景下,2021年自如推出了“增益租”模式:

1,房屋装修改造,提升租金,业主承担装修成本;

2,自如与业主商定房租价格,业主与租客之间无差价和空置期;

3,自如每月向业主支付至少80%的月租金作为保底收益,若租金走高,超出商定价部分,自如与业主分成。

增益租让自如从“中间商”转变为“资产管理者”。熊林认为,自如的新模式让普通业主多了一个选择,可以让专业的管理公司来运营自己的资产,提供一个兼顾资产收益和运营维修成本的综合管理方案。

资产管理公司在5年-10年或者一个更长的时间维度上,对业主的资产保值增值负责。这一直是五星级酒店业主的管理方法。“我们希望把这样一个针对大物业、大业主的专业服务模式,让每一位个人业主都能享受到。”熊林说。

酒店行业有成熟的“委托管理”模式,即酒店业主将经营管理权交由专业酒店运营商,业主需要按照酒店运营商的设计标准投入装修改造资金,酒店运营商在承诺保底收益的基础上收取运营管理费。

“这种模式让专业的人做专业的事,自如也能摆脱包租带来的资金压力,‘轻装上阵’。这是品牌运营商走向成熟后的必然选择,体现了行业发展规律。”赵然表示。

如何让业主每套房子都增值,让大家住到好房子?

一位繁忙的杭州业主告诉《财经》,她在2023年更换为增益租模式。全程不用操心,从装修、带客户上门看房、维修等,全部由自如搞定,自己每月收房租就行。

有些房东喜欢保底模式,但不想重新装修房子。对此熊林解释说,自如会根据房屋不同状况进行评估,有的房子可能不需要大改,自如会配备一些家电,在厨房厕所等区域做简单翻新维护。有些可能是30年房龄的老旧房,需要重新装修,自如会出一套完备方案。

(自如针对各类房源的产品方案。图片来源:自如)

在自如内部,目前运营着一套“一稳四好”的经营方法,除了“增益租”模式带来的稳定资产收益,自如还通过产品好、服务好、科技好、团队好,以期为房东带来稳健的资产管理体验,为租客带来更好的居住生活体验。

目前,自如面向各类业主资产推出了多个系列的居住产品,包括友家、心舍、速优家、曼舍、自如寓、ZABIT等。

速优家面向精简装房源;心舍、友家面向老旧毛坯房源;曼舍聚焦高端住宅。对于机构业主的整栋或多栋物业,自如推出了自如寓、自如里;自如比邻ZABIT则是针对中国海外留学生的租房平台。

两位自如“心舍”的租客提到,装修风格很有“家”的感觉,但也有顾虑:一个是房子很难抢到,一个是希望房子能更好同时价格还能更便宜。

人们总是希望房子又好又有性价比。熊林也表示,不只是租房,消费者买车、买房、买一杯咖啡,都希望有最好的性价比,这是合理诉求。“我相信机构化租赁公司的发展,会让大家用同样的价钱租到更好的房子。”

赵然介绍,从他们长期监测的16个重点城市来看,机构化长租公寓的平均出租率在90%左右,说明从需求端对于机构化长租公寓的接受度很高。

当然要面对百万个人业主,500万租客,总会有新问题出现。

社交平台上,一位在自如居住超过2700多天的租客说自己最大的痛点是“有问题找不到管家”。为此,自如把管家服务搬到线上,成为24小时云管家,提出问题后,1个小时内后台生成工单给出首次解决方案,每天或每两天跟进处理进度。家具家电损坏,报修后10分钟就会有响应,半小时能上门。

对数量约100万的业主,自如单独开发了自如业主APP,除了可实时查询房子的维修记录、租住记录、月度/年度租金收益外,还可随时查询房子的设计方案、各区域装修主辅材价格。自如也在全屋智能、大数据平台、AI应用等方面投入研发资源,以实现对不同类型、不同地区、百万间级房源的精准管理,从而快速响应租客需求。

科技不能解决的问题,再用专业的服务人员来补齐。在自如看来,一个行业如果规模比较大,又比较复杂,且需要行业各方之间建立一种稳定和谐关系的话,专业化的团队或者服务人员也是必不可少的。

在“一稳四好”的背后,熊林认为,“稳”是租住市场核心需求,因为租赁背后是住,住背后是生活,是家庭,围绕着稳定来构建专业化租赁机构的能力和商业模式,是所有一切讨论的重点和起点。

未来,既要又要

在被问及目前经济周期下,扩张是不是一个馊主意时,熊林表示,做企业永远是着眼于两个事情,既要做好眼前事,又要永远看机会。在目前存量时代下,市场下行,供给量提升,涨规模是最容易的事情,但难的是长期的经营,行业需要的,是一个更精细化的、更客户导向的、更长期来去做一些持续的这种改善的商业模型。

在积累了一定供应链、家庭服务、智能家装等能力后,自如也着手试水创新性业务。

家服是自如最先从长租服务拓展到市场化服务的产品,2021年,自如将保洁、搬家、维修整合为“自如家服”新品牌。截至目前,自如已实现累计服务订单超1亿。

“智爱家”则是自如近两年推出的全屋智能化整装业务,即家装业务。自如交付的房子和传统家庭装修公司交付的有较大区别,是完全的智能整装。”也就是说房子装修出来是通过智能手机,包括房屋里的操作终端,感应器,来完成了整个房子的智能化。”熊林谈到。

今年,自如还将目光移到了国际,在看到中国留学生在国外的租房需求后,自如开始布局国际租房业务,推出“自如比邻ZABIT”,不到1年时间,已覆盖至美国、英国等8个国家和地区内的67座城市。

回望租房市场,商业创新和价值创造的机会永远存在。

住房进入存量时代后,房子一年比一年旧,供给在增加、消费者需求在不断变化。这时,对资产进行更好的管理,让其保值增值,已经成为全社会共识。

但租赁机构在中国的资产管理经验少有前例可考,这无疑是条打怪升级之路。谁能在这条路上更早起程,谁才能占据有利地形。

13年的积淀,让自如相比同行,拿到了更多装备,但要真正实现让租赁双方都满意的平衡,守擂行业第一梯队,熊林仍需带领团队,不断寻找通关秘籍。

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风青杨  ·  这种聊天方式,真的令人崩溃!
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