房地产财务分析宝典系列四：财务分析指标优化与体系建立

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基于以上对一般企业指标的分析，我们对衡量房地产行业营运能力的指标做了以下筛选和补充，其中总资产周转天数和资产收入比为一般分析指标中的适用指标，预收账款周转率为补充的财务指标，存货/平均预收账款为存货周转率的替代指标，销售回款率、销售去化率和平均建设周期是补充的衡量运营能力的经营指标，具体如表2所示。

A

存货/平均预收账款

预收账款为房地产预售取得的款项，采用期初和期末余额的平均值可在一定程度上平滑房地产周期的波动，期末存货为期末时点剩余的未结转房地产项目价值，指标衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，但需注意如果房企处于转型期，该指标会因为房企存货价值增长减缓而变小，但转型面临一定的不确定性，指标潜在风险增加，此外，预收账款为时点数，部分企业年末业绩需要提前结转为营业收入，故分母平均预收账款可能偏小，从而高估了存货周转效率。

B

预收账款周转率

衡量预收账款结转收入的效率，但须注意预收账款为现金收入，结转为营业收入时并不影响房企的现金流，该指标跟账面利润相关性较强，但该指标的横向可比性较弱。

C

销售回款率

房企销售先签订合同，在特定时点上与销售收款存在一定时滞，也会因为提前确认收入而产生一定规模的应收账款，故销售回款率可衡量销售房款的收现情况，如果该指标显著低于行业平均水平，同时考虑应收账款规模情况，则房企存在提前确认收入的可能性。

D

销售去化率

房企销售金额随着房价的变动波动较大，故使用已销售面积占可售面积的比例来衡量销售去化水平，但可售面积不一定有披露的数据。

E

平均建设周期

指房地产项目从开工到竣工的建设周期，可以根据披露的各个项目的建设周期求平均值，该指标主要体现房企的运营模式，是采用“高周转”还是“精耕细作”，在行业景气度下行的情况下，标准化、高周转产品更有利于现金的回收，而精耕细作的房地产企业往往以高端住宅为主，投入资金较多，对房企的资金实力和抗风险能力要求更高，但该指标横向和纵向可比性较差，较适用于判断房企采用的开发模式。

二、盈利能力指标

（一） 一般指标

盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。一般企业财务分析中，衡量盈利能力的指标见表3。

一般企业盈利能力衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下：

A

毛利率

房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，有一定的滞后性，但近几年毛利率水平处于行业的位置和趋势仍有一定参考性。

B

期间费用率

期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，销售费用为当期费用支出，但营业收入为结转以前期间的销售，期间对应关系不强；财务费用为费用化的财务利息，但房地产企业利息大部分资本化，资本化利率仍需要在当期支出，财务费用较难反映出房企当期的真实财务负担水平，但近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力。

C

净资产收益率

净资产收益率主要衡量股东投资资本的盈利能力，但净利润的产生不仅依靠股东投入资本，还包括债权人的借贷资金，分子、分母逻辑联系性较低；其次企业运用杠杆可以提高净资产收益率，但借入资金过多则会导致较高的财务风险，房地产行业资金杠杆较高，对于债权人来说，该指标并非为重要关注指标。

D

总资产报酬率

总资产报酬率较为全面衡量了全部资产的盈利能力，但需注意总资产容易受到特殊情况的影响，如当年大量购置土地或者进行并购，总资产报酬率会出现一定波动。

E

EBIT利润率

该指标不考虑利息和税收，包含非经常性损益的利润总额，能反映企业的综合盈利能力。

F

销售净利率

对于房地产行业来说，净利润和营业收入均为滞后指标，主要反映以前期间的销售盈利水平，适用性较差。

（二） 指标筛选、优化及补充

基于以上对一般企业指标的分析，我们对衡量房地产行业盈利能力的指标做了以下筛选和补充，其中毛利率、期间费用率和总资产报酬率是一般企业分析指标中适用指标，调整后EBIT利润率是EBIT利润率的调整指标，非经常性损益/利润总额为补充财务指标，安全边际为补充经营指标，具体如表4所示：

A

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