保利物业赴港IPO | 全面破解打新课程实录

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长期增长逻辑： 重点看存量地产

a.新增物业，上游房地产销售面积——推动合约面积增长； 竣工面积——推动在管面积增长。 人口结构及经济结构调整，新房市场3-5年进入存量市场，长期5-10或进入持续负增长。

b.存量房物管渗透率提升，根据方正证券预计，目前内地住宅物业覆盖率为61%，二手房及旧改市场隐含较高潜力。 当地产行业拐点出现，存量房市场将成为”必争之地“。

c.非住宅物业兴起。 根据物业协会数据，截至2018年非住宅物管市场规模2941亿元，102亿平，占据物管行业半壁江山。 但整体商业营业物业新开工面积从2015年持续负增长，已进入存量市场。

短期增长逻辑： 重点在新房

a.城镇化仍有空间，地产行业“去周期化“，新房市场1-3年内供应有望维持稳定，能提供物管市场稳定增量。 孙宏斌预计，近年房地产市场仍将维持16W亿以上的规模。

b.地产新开工面积与竣工面积剪刀差修复。 竣工面积集中提升推动物业在管面积增长。

3.存量市场竞争态势

a.集中快速提升

根据中指院的资料，中国物业管理公司中，物业服务百强企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%，复合年增长率为4.9%，并预期将由2019年的39.1%增至2021年的48.4%，复合年增长率为4.7%。

b.排名情况： 与母公司排名相关度高

4.企业业务模式与业绩增长逻辑

两大类业务： 基础物业服务与增值服务。

a.基础物业服务，通常的”四保“业务，从物业性质可分为住宅和非住宅，增量来源为母公司项目和外拓项目。 其中，外拓项目来源可分为承接非母公司新物业、其他开发商存量物业，以及收并购。

业务收入增长逻辑： 主动增量，被动增价。

从量上看，以增长确定性排名为： 母公司项目>第三方存量物业（非住宅>住宅）>收并购（非住宅>住宅）>第三方新物业。 受地产调控影响，近年第三方存量市场合作或收并购爆发较大增长空间。

从价上看，由于目前物业市场主要仍是买方市场，业主具备更高定价权。 目前基础物业服务平均管理费主要被动跟随新物业、高端物业占比及物价提升而提升。

b.增值服务，从服务对象可分为： toC的业主增值服务（为业主提供基础物业意外的服务），以及toB的非业主增值服务（主要是为开发商提供案场、工程服务，为同行提供咨询、技术升级等服务）。 增量来源上看，业主增值服务主要跟随基础物业服务增长，非业主增值服务主要与母公司项目关联度较高，部分B端业务出色企业会进行服务及技术输出。

业务收入增长逻辑： 核心关注业主增值服务，量价主动提升空间大。

从量上看，业主增值服务主要通过服务种类和多样性，除了受益于公司自身业务及技术发展，还存在大量跨行业收并购机会。

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