镀金时代：房地产行业的未来十年

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资料来源：WIND，天风证券研究所

图2：地产融资和投资的关系变强

资料来源：WIND，天风证券研究所

第二个表现是房地产行业的杠杆率正在快速上升。 2010-2014年，107家上市房地产企业的新增有息债务为8200亿元，而2015-2016年新增有息债务就有8520亿元。 107家上市房地产企业总资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。 负债率不断攀升，负债以债券、银行贷款等为主。

图3：房地产企业杠杆率越来越高

资料来源：WIND，天风证券研究所

（2）镀金时代II：地产行业从传统产销模式向金融深化模式转变，开发商向不动产商转变

土地天然的金融属性，使得房地产是产融结合走得最远的非金融行业。

房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，从开发商向不动产商转型，从产销模式向金融深化模式转型，这是真正的金融资本和产业资本的融合。

房地产行业正在发生从传统产销模式向金融深化模式的转型。 大地产商向综合性金融集团转型，绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安这几大金融地产巨头就是典型的地产金融深化模式的代表。上升的土地成本和资金成本、下降的销售增速也倒逼了房企从传统的产销模式向金融深化模式的转型。

一方面，巨头们收购金融牌照的，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。另一方面，巨头们推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

地产金融集团的出现，标志着房地产行业的盈利模式正在从“拿地-盖房子-卖房子”的传统产销模式，转变为“把低活的不动产变成高活的金融品”的金融深化模式。

北京海淀永丰18号和19号地的拍卖结果就是一个很直接的案例：房地产商从开发商向不动产商转型，从产销模式向金融深化模式转型，这是真正的金融资本和产业资本的融合。

2016年11月16日，北京海淀区永丰产业基地18号地和19号地拍卖，限制条件包括限房价、竞地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等，但最后在各项限制达到了上限后，有六家开发商表示愿意100%自持物业（绿地、龙湖首开联合体、万科、保利、首开、万科住总联合体）。对于房地产行业来说，这是历史性的一刻： 拍地成了房东 。

图4：北京海淀永丰18号地

资料来源：百度地图，天风证券研究所

图5：北京海淀永丰19号地

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