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20年未解之谜，楼市最大的悬案，就快有答案了！

同花顺财经 · 公众号 · 财经 · 2017-05-16 07:57

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中国楼市最大的疑问

探讨这个问题，我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义，空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率多少是健康的呢？

据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

也就是说，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。

那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢？

关于中国的空置率据暴哥所知，有如下几个统计数据供大家参考：

第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%

第二个是：腾讯在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

暴哥找到了该报告，截取几张图片给大家看一下。该报告是，腾讯在196城统计了50万人的报告得出的结论：

第三个是方正证券在一份研报中调查的结果：

第四个是，暴哥自己根据国家统计局的数据和其他书籍、报纸的资料间接分析出的结果。

1985年，我国曾经做过一个70万人参加的城镇住房抽样调查，该调查显示全国住房面积为46.76亿平方米；

根据国家统计局的数字，从1996年开始到2015年，一共竣工的住宅面积是305亿平方米。1985年到2015年数据空缺，从一些资料上看每年销售面积为1000万平方米，那么我们直接就用销售面积来替代好了，这十年为1亿平方米（实际竣工的面积肯定更大）

把上面的所有住宅竣工面积加在一起一共是361亿平方米。根据国家统计局的数据来源，其统计范围是全部房地产开发商，按照常理来说，应该不会有太多的开发商在农村开发住宅，农村的房屋一般都是自建房，所以，我们可以把361亿平方米的竣工面积近似看成是全部城镇住宅竣工面积。（注：这都是记录在册的合法住宅，没有产权的住宅还没有包含在里面）