全国最赚钱的商场，不在北上广

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在德基走上一圈，能听到各种各样的口音。

最多的是南京话，除此之外，还有不少人说苏北话，或者皖南话，有时甚至可以捡到合肥的公交卡。

奢侈品店的经理们曾经分享过自己的经验，店员得学会听口音，尤其是那些带着外地口音的，一定要服务好，因为他们大老远跑来，“目标明确，就是来买东西的”，消费能力不可小觑。

换句话说，把德基买成全国第一的，远不止南京本地人，整个长三角区域，都是德基的辐射区域。自媒体平台先锋数聚曾对德基的客源做过统计，消费最多的是来自江苏、安徽和浙江的顾客。其中，江苏人和安徽人撑起了德基接近70%的总业绩。

每次逛德基，陈璎除了给自己买，还要给老家的朋友们买。她的老家在江苏南通的一个县城，定居南京之后，陈璎就肩负起代购的任务。有时，她会在工作日午后从公司出发，坐30分钟地铁直奔德基，一通扫货。

如果是热门款，比如香奈儿的19bag，还要多跑上好几回。等到周五下班，陈璎会拎上印着香奈儿、LV的袋子，冲上回家的高铁，晚上六点多出发，八点多就能抵达。

地理位置是德基吸引力的重要来源。它身处南京，交通便利，除了南通之外，无锡、常州等地都在南京的“高铁一小时城市圈”里。而从安徽的不少城市出发去南京，甚至比去合肥更方便，比如马鞍山，驾车一个小时出头即可抵达。

因此，德基的停车场里，常常能看到安徽车牌的车。

而长三角地区不缺“有钱又有闲”的人。陈璎老家的朋友们，家里大多有自己的生意，要么做工程，要么自己开店，家产“千万是有的”。

但小小县城无法承载旺盛的消费需求，哪怕是南通市里，也大多是一些轻奢品牌。于是，陈璎的朋友们要不自己坐车去上海购物，要不就转道省会南京。

而如果时间有限，南京是更方便的选择。放眼整个江苏和安徽，顶奢商场并不算多，在合肥，甚至只有一个银泰中心够得上高端的名头，里面能镇场子的奢侈品品牌，也只有LV和Gucci，少了长期占据奢侈品鄙视链顶端的爱马仕和香奈儿，看全年销售业绩，合肥银泰的量级约在50亿元。

在本地媒体的报道里，合肥并不满足于只有银泰这个“重奢独苗”，曾试图引进SKP等高端商场，但却迟迟没有进展。至于被寄予厚望的银泰二期，最终只有一个梵克雅宝称得上亮眼，合肥乃至整个安徽的消费市场，都在等待更多顶奢品牌的入驻。

相比之下，德基周边好逛得多。它坐落在南京最繁华的新街口，这个十字路口，盘踞着包括德基、金鹰百货、南京新百、中央商场在内的“四大金刚”，这让购物变得更加集中，消费者不需要转战多个地方，就能逛上一整天——在德基买奢侈品，在金鹰逛美妆快闪店，新百、中央则是老牌商场，日常生活需要的牌子都有，一圈下来，主打一个“一网打尽”。

有人带着善意调侃说，来新街口就是花钱的，因为“无论从哪个方向出去，都是商场”。

不同于一些封闭、独立的商业体，德基还是一个更开放的商城，一期开业适逢南京地铁1号线通车，二期开业又赶上2号线开通。两条地铁线和诸多商场交汇在一起，最多的时候，新街口站24个地铁出口，一天能吞吐超过200万次客流；毗邻“亚洲第一大地铁站”，也让德基的人流量日益飞涨。

好逛、方便，都是德基广场的优势，更重要的是，它还是南京乃至整个苏皖地区，唯一一个能够集齐香奈儿、爱马仕、LV等一众奢牌的“天选之子”。

为商场招商的袁善崇说，在高端奢侈品世界，最难撬动的品牌就是香奈儿。截至目前，香奈儿在内地一共只开了不到20家精品店，其中，门店数量超过一家的城市仅有四个：北京、上海、成都和南京，资源堪称稀缺。而德基广场，是南京最早拥有香奈儿精品店的高端商场。

在业内人士眼里，德基的全年销售额能冲到全国第一，并不意外。蒲山所在的品牌进驻上海之前，曾测算过当地商业体的数量，“太多了”，这意味着竞争激烈，分流严重。

而听到德基业绩比北京SKP更高时，袁善崇的第一反应也很相似，“应该是北京又新开了什么商场吧？ （导致SKP被分流） ”他形容，德基广场是苏皖地区“1超0强”的存在，堪称举“全家之力”，捧出来的唯一高奢商场。这也导致德基的成绩越是亮眼，周边商业体就越是失落。

袁善崇所在的商业地产，也在南京开了商场，但业绩一般。不过，领导往往不会要求他们向德基学习，因为后者的成功实在难以复制。

倒是德基旁边的另一家商场景枫，值得研究——因为难以在奢侈品赛道与德基匹敌，这几年，景枫干脆转向年轻群体，贴上了宠物友好、二次元友好的标签，引入了茶颜悦色这样的人气品牌，也举办线条小狗等高人气IP快闪。

如今，景枫能够“在德基的阴影下，做到40亿营业额”，在袁善崇看来，已经是十足亮眼的成绩了。

时代的门票

在业绩出色的高奢商场里，德基广场的确算得上一个例外。

大众更熟悉的高奢商场，比如SKP、万象城和恒隆广场，都属于连锁地产，背后往往有来自知名地产巨头的财力支撑，这让它们得以把触角伸向各个一、二线城市，凭借实打实的业绩和高知名度，快速扩张、复制。

相比起来，德基广场更加本土化，创始人吴铁军在南京读书、长大、做生意，也把根牢牢地扎在南京，至今没有走出去。靠网红厕所红起来之前，只有一座商场的德基在其它城市可以说是“查无此店”。

类似的例子，还有坐落在郑州的丹尼斯大卫城。它们都是全国范围内只此一家的高奢商场，创始团队往往多为本地人，有着偏安一隅的气质，但业绩却能够跑赢杭州万象城、成都太古里。

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