上海三批次土拍前瞻：新政后土地市场会回暖吗？

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地块航拍图

好地研究院测算，按照12.3万元/平米的参考房价，当地价拍至 15% 溢价率时，利润率约为 4.8% ，基于5%利润率是当前房企在上海拿地“红线”，因此拍到15%附近会是较大概率事件。

但在价高者得规则下，想要“杀出重围”，还需要“加预期”，如果拍到20%溢价率，若要满足5%的利润率要求，届时新房均价需要达到12.95万元/平米——意味着房价需要上涨5%，在当前市场并没有明显回暖迹象的前提下，5%的涨幅已算“激进”。

因此平凉社区地块溢价率在15-20%区间较为合理。但如果最后溢价超过20%，存在两个可能性：一、接受更低利润（可能性高）；二、加了更多预期（可能性低，不仅因为市场接受度低、还因为后期还需要过审批）。

2、杨浦长白地块4家报名，溢价率或不高于10%

杨浦长白地块 ，位于黄兴板块，北侧紧邻杨浦公园，周边各项配套齐全，居住氛围成熟。

地块有4家单位报名，本轮热度仅次于杨浦滨江宅地。

地块航拍图

长白社区地块的复杂性，大大增加了项目开发难度和开发过程中的不确定性。保留建筑的处理、开盘周期延长、成本大幅增加的可能性是需要房企提前进行充分考虑的。因此，虽然地块的测算利润率较高，但“不确定性”导致参与房企少。

好地研究院测算，当地价拍到 10% ，利润率约 8% （不包含额外成本），可以用来对冲不确定性造成的利润减损，若溢价超过10%，则将面临低利润的结果。

（说明：考虑到11万的房价已经比周边要略高，因此再往上加预期的难度较大，因此长白地块按照11万进行测算。）

3、奉贤新城、宝山顾村2宗，或底价成交

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