最高法院:即使各方均无资质,合作开发房地产的合同也可有效(附:11个案例)|法客帝国

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合作开发合同当事人均不具备房地产开发经营资质，所签订的合作开发合同是否有效？今日推送的最高法院案例认为，当事人双方均不具备房地产开发经营资质，但通过收购具备房地产开发经营资质的公司对合作项目进行开发的，合作开发合同应认定为有效合同。

本文另梳理了合作开发房地产项目中与房地产开发经营资质相关的五大裁判规则：

• 一、 合作开发房地产合同签订时当事人一方具备房地产开发经营资质，法院认定合同有效（延伸阅读部分案例一～案例三）；

• 二、 合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质，法院认定合同有效（延伸阅读部分案例四）；

• 三、 合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质，但起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的企业，法院认定合同有效（延伸阅读部分案例五～案例六）；

• 四、 合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质，借用其他企业的房地产开发经营资质开发合作项目，法院认定合同无效（延伸阅读部分案例七～案例八）；

• 五、 合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发资质，且在起诉前也没有取得房地产开发经营资质或者成立具有房地产开发经营资质的企业，法院认定合同无效（延伸阅读部分案例九～案例十一）。

最高人民法院

合作开发合同当事人均无房地产开发资质，但收购有资质企业进行开发的，合作开发合同为有效合同

裁判要旨

合作开发房地产合同当事人虽不具备房地产开发经营资质，但通过收购具备房地产开发经营资质的企业对合作项目进行开发的，合作开发合同为有效合同。

案情简介

一、 2009年12月，孙然与徐曼签订《投资合作协议书》，约定：双方共同投资开发建设某项目；孙然用53亩土地作为投资，徐曼以之前投入的500万元作为投资；双方各按50%分享利润、分担亏损。

二、孙然收购了伟亚公司75%的股权，伟亚公司具有房地产开发经营资质，合作项目开发实际是由伟亚公司进行。

三、2010年1月，孙然、徐曼、伟亚公司签订《协议书》，约定：徐曼退出项目；孙然、伟亚公司向徐曼支付投资款本金、利息、投资收益合计1.982亿元，全部还清上述款项的时间不超过8个月；孙然将持有的伟亚公司50%的股权转让给徐曼；待孙然、伟亚公司全部还清上述欠款之日，《投资合作协议书》自动失效，徐曼将伟亚公司50%的股权转回孙然。

四、徐曼向海南高院提起诉讼，请求判令：孙然、伟亚公司向徐曼支付1.734亿元及利息。海南高院认为，《协议书》系一份附生效条件的协议，所附条件为孙然、伟亚公司付清约定款项。由于条件并未成就，《协议书》并未生效。判决：对孙然已投入成本进行评估确认后，由徐曼继续负责该项目的投资开发建设和销售，待该项目收益确定后徐曼、孙然依照《投资合作协议书》的约定分配收益。

五、孙然、徐曼、伟亚公司不服海南高院判决，上诉至最高法院。最高法院判决：孙然、伟亚公司向徐曼支付人民币1.734亿元及其利息。

败诉原因

首先， 徐曼及孙然虽均为自然人，不具备房地产开发资质，但是双方通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权，房地产开发实际是由伟亚公司进行的，因此，《投资合作协议书》有效 。孙然主张《投资合作协议书》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定， 应认定无效，最高法院不予支持 。

其次，《协议书》并非附生效条件的合同，《协议书》中关于还款时间不超过8个月的约定，是对履行期限的约定，并非合同生效条件的约定。故《协议书》已生效，孙然、伟亚公司应依约履行合同义务。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

合作开发房地产合同签订时当事人一方应具备房地产开发经营资质，或者起诉前当事人一方已取得房地产开发经营资质，或者已依法收购具有房地产开发经营资质的企业，否则合作开发合同会被法院认定为无效合同。

相关法律规定

《 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 》

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

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