正文
香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？
1984年底，为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英约定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。
50公顷相当于一个大型楼盘的面积。市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价一路飙涨，直到1997年亚洲金融风暴前达到巅峰。
香港政府土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地供给单一，土地被大地产商垄断，从而导致土地和房源集中，推高了房价。
香港政府为何不像新加坡利用国有土地大规模建设保障房？
香港政府从1970年代开始建设公屋，同时资助单位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府资助单位建房中，合计保障房占比45%。香港保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3年。
香港的保障房水平不如新加坡，但与内地城市比，香港的保障房覆盖面、轮换时间远超北上广深，香港政府解决了49%的家庭住房，内地没有一个城市接近这一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住条件比香港公屋的条件更差。
与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。在土地私有的国家，固然没有问题。但是，香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：
一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间。
大财团、开发商及有产者为了捍卫利益而百般阻挠，裹挟环保主义阻止郊野公园开发和填海造陆。董建华主导的“八万五”建屋目标计划以及林郑月娥的大屿山开发计划都受阻搁浅。
这导致香港的土地使用率极低，只有25%。香港另外75%的土地属郊野及海岛，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。
香港居住用地占整个城市面积的比值只有8%，远低于纽约、伦敦、东京的50%以上，甚至比深圳的11%还低。
二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。
房价大幅上涨后，房地产成为了香港的支柱产业。2006年以来，香港房地产相关行业占GDP的比重保持在20%以上。同时，房地产是香港金融的基石，楼市价格越高，金融资产越大。
土地财政是香港政府的重要来源。香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入1280亿。
从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港为什么不大规模地供应土地？
香港政府主动大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。
从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍，年均增长10%、10%和9%。
所以，
香港房地产的根本问题在土地国有市场化。
受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。
新加坡与香港的案例告诉我们，
土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但国有土地市场化容易催生畸形的房地产市场。
02. 德国与美国：土地私有制地产模式
与中国香港与新加坡不同，美国与德国都是私有土地为主，政府征地成本高，没有办法大规模地提供保障性住房。
住房怎么解决？
美国、德国的住房基本靠市场来解决，但具体操作完全不同：德国主要是靠租赁市场，美国主要靠销售市场；德国深度干预房地产市场，美国则将房地产市场自由化，甚至证券化、货币化。
德国房地产市场比美国更稳定，德国民众为住房支付的成本要比美国低，真正做到安居乐业。
德国是如何做到的？
德国模式采用政府干预的租赁模式。德国不将房地产作为经济的支柱产业，而作为民生所需。
但德国的土地是私有制，政府无法像新加坡一样大量供应土地，提供的保障房极少。那怎么办？
德国政府主要靠鼓励各种市场主体供应租赁房源。德国租赁比率高达54.5%，房屋自有率很低。在柏林、汉堡等城市，租赁比超过70%。超过一半的德国人没有自己的房子，靠租房居住。
二战后，德国千疮百孔，住房严重不足，1949年德国房户比不到0.65。当时德国政治家艾哈德推行经济改革，以保障民生、恢复经济为主，发展政府与市场相结合的“第三条道路”。
德国政府鼓励一切力量建房，推行《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设提供贷款、补贴、税收等优惠，住房大规模兴起。
私人、企业、合作社、教堂、政府都是建房的主体。其中，政府比例少，政府提供的主要是廉租房，面向低收入者。私人自家房最多，占比达64.3%，房地产公司开发的占23.5%，住房合作社开发的占比5.4%，政府和教堂的占比6.8%。
可见，土地私有制促使土地及房源供给多元化，一定程度可避免大型地产商垄断土地，土地集中度比中国香港及内地城市更低。
