重庆地产进入二环时代，明年房价还会继续……#258

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溢价地块不是全部成交地块，但最具代表性。数据来自克而瑞。

还没看懂？算了，还是解释一下吧。

重庆的二环规划图，就像一个煎荷包蛋，蛋黄就是重庆主城核心区（渝中区全境和江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口的内环高速路以内区域），蛋白就是内环到二环的这部分区域。

这个规划是在2011年提出的，计划到2020年，「蛋白」部分的二环区域要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅，1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米，所以二环区域相当于再造两个当年的主城（别光看面积，要看数量）。

纸上画图很容易，但房子要慢慢建。从上图，近3年溢价土地位置的迁移可以看出：

开发商对传统核心区一往情深，每年依然是重兵争夺之地；

在核心区土地越来越有限的情况下，开发商不断在寻找着价值洼地，一路向北，从15年的大竹林，到16年的礼嘉、悦来、中央公园、蔡家；

当北区底价已居高不下时，以往较为沉静的西区和南区就成了开发商的布局重点，特别是对于很多新进入重庆的外来房企来说，更是如此。

这背后蕴藏的其实是重庆地价的板块轮动：先是主城核心区，然后向北轮动，等到了北部的二环边时，转而向西、向南。

也就是说，直到今年，二环区域的建设才真正发生格局上的变化。去年三北地区还一骑绝尘，无论面积、总价，还是楼面价，都遥遥领先。

下半年将延续多点开花的格局

下半年重庆主城预计供应土地718万方约1万亩，可建体量约1500万方。可核心区的供应已不足200万方，将延续多点开花的格局。

其中，内环以内核心区域主要集中在江北大石坝、渝中区、九龙坡滩子口等板块；

二环区域，中央公园、悦来、礼嘉、双碑井口、钓鱼嘴、茶园、鹿角等板块有大量储备 。

对比以下的二环区域21个聚居区分布图，可能看得更清楚：除了北部的鸳鸯、翠云、空港、悦来、蔡家和龙兴以外，大学城、西永、华岩、钓鱼嘴、龙洲湾、茶园都是今年才冒出来的热点区域，下半年还要加上鹿角和歇马。北部和非北部已各占7个聚居区，21个聚居区已去2/3，是不是遍地开花？

二环区域21个大型聚居区分布图。

上半年的土地情况会怎样影响重庆的房价？

今年上半年的土地成交，搞得快的，年底产品就会面世，大部分会集中在明年上半年出货。会影响到后市的房价吗？当然会。

从大的趋势来看，是上涨。

上半年重庆主城成交的69宗商住地块中，溢价地块达到41块，平均溢价率达32%，创历史新高，过去5年平均溢价率均未超过10%；平均楼面均价达到4639元/㎡，也为历年来最高，环比上涨123.7%，去年是3141元/㎡。

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