大家都买我也买？番禺这个卖爆的刚改盘，有什么“坑”要注意

果爸看房 · 公众号 · 房地产 · 2025-06-08 23:35

主要观点总结

本文介绍了广州番禺区的新盘央璟颂，该盘卖得好且具有性价比，但存在城市界面较差、沙溪旧改不确定性、学位缺失、靠近马路和旧改带来的噪音问题等缺点。文章还分析了央璟颂的购买逻辑和其他同价位可选的新盘和二手盘。

央璟颂是广州番禺区的刚改盘，卖的比较好。优点包括低密度、户型使用率高、近琶洲，性价比高。缺点包括城市界面较差、沙溪旧改不确定性、学位缺失、靠近马路和旧改带来的噪音问题等。

央璟颂适合预算在300-400万的刚需和刚改买家，以及周边板块的地缘性客户。随着琶洲CBD的成熟，这里还会有一些差异化的逻辑。

同价位的新盘如盛世锦城和星汇城，以及番禺广场的隽樾府也有优势。二手盘如万科欧泊和珠江铂世湾也有其特点。对于400多500万的预算，番禺的核心地段如万博和臻可能更适合，学校更有确定性，品质更改善。

看下整体布局：

5栋围合式布局，3栋在北，2栋在南。北侧的3栋面积偏大，两梯四户，南侧2栋为两梯五户，都是32层。

面积为92平，107平，125平，139平4种面积段，整体是偏刚改的定位。

因为价格定的确实有性价比，所以卖的非常好，开盘时大概的价格区间如下：

92平300-330万，107平350-380万，125平400-450万，139平490-560万。

大家注意，卖得好不好别听销售，看实际网签量。

截止6月8日上午，已经网签了 248套，未售套数182套，去化率57% 。

要注意的是，首开的1-2栋，卖了222套，未售只有53套，去化量达到80%。

考虑到有些天地楼层，4楼14楼这种比较特殊的楼层比较难卖，以及网签和认购的时间差，一个半月这个销量，属于非常可观了。

3栋的未售套数占绝大多数，是因为3栋上上周才加推，近10天才开始有网签数据。

大家都知道，果爸还是坚持客观中立的输出，虽然我有客户买了央璟颂，但是缺点和风险我都说清楚了，能接受再买。

优点后面再提一下，先说几个容易被忽略的“坑”。

一是相对糟糕的城市界面，以及整个沙溪旧改的不确定性。

如果你去看房，不管是出地铁站还是下番禺大桥的出口，都能看到旁边的酒店用品博览城，旁边还有茶叶交易中心，塑料五金城，给人很村的感觉。

我们每次开车去，看到两侧这样的场景，其实很难对这里有很高的期待空间。