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大家都买我也买?番禺这个卖爆的刚改盘,有什么“坑”要注意

果爸看房  · 公众号  · 房地产  · 2025-06-08 23:35

主要观点总结

本文介绍了广州番禺区的新盘央璟颂,该盘卖得好且具有性价比,但存在城市界面较差、沙溪旧改不确定性、学位缺失、靠近马路和旧改带来的噪音问题等缺点。文章还分析了央璟颂的购买逻辑和其他同价位可选的新盘和二手盘。

关键观点总结

关键观点1: 央璟颂的优缺点介绍

央璟颂是广州番禺区的刚改盘,卖的比较好。优点包括低密度、户型使用率高、近琶洲,性价比高。缺点包括城市界面较差、沙溪旧改不确定性、学位缺失、靠近马路和旧改带来的噪音问题等。

关键观点2: 央璟颂的购买逻辑

央璟颂适合预算在300-400万的刚需和刚改买家,以及周边板块的地缘性客户。随着琶洲CBD的成熟,这里还会有一些差异化的逻辑。

关键观点3: 其他可选的新盘和二手盘对比

同价位的新盘如盛世锦城和星汇城,以及番禺广场的隽樾府也有优势。二手盘如万科欧泊和珠江铂世湾也有其特点。对于400多500万的预算,番禺的核心地段如万博和臻可能更适合,学校更有确定性,品质更改善。


正文

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看下整体布局:
5栋围合式布局,3栋在北,2栋在南。北侧的3栋面积偏大,两梯四户,南侧2栋为两梯五户,都是32层。
面积为92平,107平,125平,139平4种面积段,整体是偏刚改的定位。
因为价格定的确实有性价比,所以卖的非常好,开盘时大概的价格区间如下:
92平300-330万,107平350-380万,125平400-450万,139平490-560万。
大家注意,卖得好不好别听销售,看实际网签量。
截止6月8日上午,已经网签了 248套,未售套数182套,去化率57%
要注意的是,首开的1-2栋,卖了222套,未售只有53套,去化量达到80%。
考虑到有些天地楼层,4楼14楼这种比较特殊的楼层比较难卖,以及网签和认购的时间差,一个半月这个销量,属于非常可观了。
3栋的未售套数占绝大多数,是因为3栋上上周才加推,近10天才开始有网签数据。
大家都知道,果爸还是坚持客观中立的输出,虽然我有客户买了央璟颂,但是缺点和风险我都说清楚了,能接受再买。
优点后面再提一下, 先说几个容易被忽略的“坑”。
一是相对糟糕的城市界面,以及 整个沙溪旧改的不确定性。
如果你去看房,不管是出地铁站还是下番禺大桥的出口,都能看到旁边的酒店用品博览城,旁边还有茶叶交易中心,塑料五金城,给人很村的感觉。
我们每次开车去,看到两侧这样的场景,其实很难对这里有很高的期待空间。






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