云石：新春第一会上，这座直辖市的一把手要求房地产“企稳回升”

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只不过，这个要求是重庆市委书记提的，所以影响范围，也仅限于重庆一地——换句话说，重庆接下来大概率会“企稳回升”，至于别的城市，那还得两说！

那么，为什么重庆敢提出“企稳回升”——尤其是在这个经济大环境尚未全面逆转，全国房地产市场依然尚未脱困的当下？

这跟重庆这两年积攒的底气有着密不可分的关系！具体来说，就是供需两方面的同步发力。

首先说供应，也就是房地产市场本身：

大家都知道，重庆过去十几年一直是天量供地，而且鉴于山城特殊地貌，住宅用地容积率一直偏高——别说2.0、3.0了，4.0、5.0容积率的小区都很普遍。这就导致这些年下来，重庆市场累积了大量的存量住宅。

这在房地产市场红火时没有问题——反而因为商品房以及公租房的大量供应，有效平抑了房价，让广大市民能够相对轻松的实现居者有其屋。但遇到房地产退潮，过去的天量供应，就成为了压垮资产价格，拖累经济发展的包袱——这也是为什么重庆在同类型大城市中房价明显不高，这一轮调整中的跌幅也依然不低的原因。

不过，经过几年的调整，这种情况已经有了根本性的改变。从2021年开始，重庆中心城区涉宅供地就历经四年降——尤其是22-24这三年年，那较之前更是骤降。

当然，这几年全国供地都在降。但别的大城市基本上也就是腰斩、最惨也就是膝斩，重庆这边简直是脚踝斩——到2024年到成交面积仅1112亩，仅为2020年最高峰的1/16。而从更早的前几年开始，重庆市就大幅降低了出让土地的容积率——主流从过去普遍的3.0、4.0往上，降低到2.0以下。

提前布局和壮士断腕，虽然并没有阻挡重庆房地产市场随大势下跌的趋势，但却为其尽早走出泥潭，浴火重生奠定了基础。

而与供应相比，更重要的是需求。

为什么现在市场普遍看衰三线以下楼市？为什么大家都说未来只有一二线才有房地产？原因在于钱和人。有人才有购房需求，有钱才有购买力。大部分三线以下城市没钱没人，那再怎么减少供应，房地产市场也很难恢复——光存量抛售，就足以压的它们永远翻不了身！

但这是不是意味着一二线就可以高枕无忧呢？当然也不是。毕竟一二线城市未来也是分化的。随着经济进入新一轮周期，城市格局也会发生变化，有一些城市，钱和人会源源不断流入，有一些则会被淘汰出局。

那么，决定钱和人流动的关键是什么？答案就两个字：产业！有产业、尤其是有新质生产力、新兴产业增量的城市，才能在新的经济周期中，获得钱和人的双双流入，进而带动房地产市场的繁荣。

在拼产业这一块，过去十多年里，重庆的表现只能算中规中矩，虽然一直是中国内陆的工业重镇，经济体量确实不小，但都集中在传统领域，集中在中低端，附加值不高。

但这几年，尤其是袁书记上来这两年，重庆算是开了挂，牢牢抓住了产业升级的历史机遇，上演了一把精彩的弯道超车：

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