2018年房地产投资韧性几何？

财新私房课 · 公众号 · 财经 · 2018-02-22 18:30

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尽管已经历一年多的调控，但我国房地产投资增速仍保持较强韧性。 作为内需的引擎之一，房地产投资对于宏观经济的平稳运行有着重要的支撑作用。观察历史数据我们发现，在过去每一轮调控周期中，房地产投资增速似乎都经历着三个阶段：快速上行、稳中趋缓以及快速下跌。目前房地产投资的这种韧性未来还能持续多久，会不会遵循上述历史规律而出现断崖式下降？这些都关乎宏观大势的研判。

二、房地产投资为何有韧性？

库存往往是市场供需均衡的外化表现，我们可以借助其来判断供需相对强弱的动态变化。从当前我国住房库存不断走低的事实中可以洞察到，相对于需求而言， 供给是决定目前房地产市场及其投资变化的主要矛盾。

而在供给方面，尽管土地与资金往往是影响房地产商供给行为的两大要素，但我们发现：相对于资金要素而言，土地对于房地产投资大幅下跌的拐点判断有着更为重要的预示作用，即 土地购置增速出现拐点的时刻，往往是房地产投资大幅下行的开始。 其背后逻辑可能是：我国的土地要素相对于资金更为稀缺，即当土地要素供给充裕时，房企往往有能力通过各种渠道获取资金进行投资，房地产投资韧性得以维系；而一旦土地要素受限时，房地产投资则容易出现大幅下跌。

注：此处土地购置面积为统计局公布的本年购置土地面积的累计同比；房地产开发资金为房地产开发资金来源的累计同比，房地产开发投资完成额为房地产开发投资完成额的累计同比。

与过去不同的是，此轮调控中政府事实上加大了土地供给。我国房地产市场及其调控具有鲜明的中国特色：政府一方面是土地市场的唯一供给者，另一方面又是房价的最终调控者。过去土地供给机制似与房价息息相关，一旦房价增速下降，土地供给就立即减少。然而本轮调控周期中当房价增速趋缓时，政府却加大了土地供给，与以往显著不同。