地产之外

主要观点总结

文章主要围绕房地产市场现状及其未来趋势展开，分析了房地产市场的止跌回稳情况，包括供给端和需求端的困境和解决方案，以及展望未来的一些政策走向和市场预期。

关键观点总结

关键观点1: 房地产市场的现状和挑战

文章指出，尽管有中央提出的“止跌回稳”方针和地产政策的持续支持，但房地产市场的高频数据仍呈现回落趋势，微观主体预期反复纠结。稳定房地产的钥匙究竟在哪儿，是地产内部还是外部存在的不确定性。

关键观点2: 供给端的分析

在供给端，文章关注保交楼进程对新房销售的影响，以及房企面临净资产受损的问题。若将更多资源投入保交楼，房企可能面临行业清算退出的风险。近期中央政策助力收储，但地方举债能力和意愿不足可能影响收储进度。

关键观点3: 需求端的分析

在需求端，房价与居民存量资产高度关联。存量资产的收敛会掣肘增量加杠杆的意愿。国际经验表明，货币财政等宏观政策的力度需要超出常态化水平，才能改变居民对存量资产负债表的修复预期，实现房地产市场的止跌回稳。

关键观点4: 未来展望和风险提示

展望未来，供给端的保交楼、收储等政策仍将继续，着力点仍是“保项目”而非“保主体”。需求端的购房激励及城中村改造将推进，但实效取决于总量性宏观经济政策能否有超常规的力度。文章最后进行了风险提示，预期可能出现非线性变化。

正文

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来源：WIND，笔者测算

近期中央政策助力收储，但相关举债的实质主体仍在地方。 初步测算，目前宣布收储的78个城市中，广义政府债务率（包含城投隐性债务）在财政部划分的“橙”、“红”档位约占78%。地方举债能力和意愿不足，或将明显影响收储进度。

图2. 地方举债能力影响收储意愿

来源：企业预警通，政府官网，笔者测算

注：广义政府债务率包含地方政府债务和城投平台部分有息负债。

二、需求端：何时改善？

房地产是我国居民最主要的存量资产 ，平均占比约60%。国际对比看，与日本90年代地产调整初期（约65%）相当，且明显高于当今美国（20-30%）、德国（30-35%）、英国（35-45%）等。即使金融资产价格抬升、存款理财积累等，亦难对冲房价收缩对居民存量资产的影响。

图3. 房价与居民存量资产高度关联

来源：WIND，住建部，社科院，笔者测算

注：资产包括住房、汽车、现金、存款理财、股票债券、基金等，负债为住户贷款。

存量资产的收缩，反过来会掣肘居民增量加杠杆的意愿。国际经验表明，货币财政等宏观政策的力度要超出常态化水平，才足以改变居民对存量资产负债表的修复预期，从而实现房地产市场的止跌回稳。

图4. 修复存量，需超常规的增量政策

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