正文
、房地产市场量缩价涨
1.1
、价格：一手、二手房价格持续攀升
2月新房、二手房价格持续上涨。
2021年2月，二手房销售中位价达到31.30万美元/套，同比增长15.8%；2020年全年涨幅为12.6%。2021年2月，新房销售中位价达到34.94万美元/套，同比增长5.3%；2020年全年涨幅为8.2%。
分州来看，经济发达州和欠发达州均有较明显的涨幅，郊区和城区的涨幅也较为接近。
2021年2月，涨幅靠前的州分别为：
爱达荷州（20.9%）、亚利桑那州（17.7%）、犹他州（14.9%）、新罕布什尔州（13.4%）、华盛顿州（13.3%）、康涅狄格州（13.1%）、罗德岛州（13.1%）、缅因州（13.0%）、新墨西哥州（12.0%）、新泽西州（11.5%）。
根据Zillow数据，郊区和城区的房价涨幅均为8.3%，涨幅基本一致。
1.2、销售量：一手、二手房同比增长，环比下降
新房：
2021年2月，新建住房销售（折年数）为77.5万套，同比增长8.2%，环比-18 %。
二手房：
2021年1月，二手房销售（折年数）为622万套，同比增长9%，环比-6.6%。
新房销售结构以期房为主。
从新房销售的结构看，2021年2月，期房的占比达到73%，其中在建的占比为41.2%，未开工的占比为31.6%；现房的占比为27.2%。
期房占比近几年持续提高。
2016年至今，期房销售占比有所提升，从2016年的61.8%提升至2021年2月的73%。
总价高的房源，销售同比增长明显。
2021年2月，高总价房源销售量同比增长明显，而低总价房源销售量同比增速小或负增长。从销售占比看，30万美元以上房源占新房销售套数的比重从2020年2月的61%提升至2021年2月的66%，而30万美元以下的房源占比从39%下降至34%。
二手房也体现出同样的规律，高总价房源增长明显。
2021年2月，二手房销售中，100万美元以上房屋销售量同比增长81.1%，75万-100万美元房屋销售量同比增长66.3%，而总价在10万美元及25万美元以下的房源，销售量同比均负增长。
2、库存水平维持低位，成交速度持续刷新
库存水平持续走低。
2021年2月，成屋库存为103万套，与一月持平，较去年同期（146万套）下降29.5%，成为有记录以来历史最大同比跌幅。成屋去化月数环比小幅提升至2个月，但仍处于历史低位。
成交速度持续刷新。
2021年2月，二手房挂牌到成交平均需要20天，低于一月份的21天和去年同期的36天。2021年2月，挂牌后1月内未成交房源占比为26%，去年同期为53%。
受天气影响新开工量下滑。
2021年2月，新开工住宅142万套（折年数），同比下滑9.3%。2021年2月，建造商信心指数为82。
3、按揭利率有所上行，但仍处于低位
按揭利率总体上行。
受美债长端利率上行影响，带动按揭利率总体上行。截至2021年3月4日，30年期固定按揭利率为3.02%，15年期固定利率为2.34%，5/1浮动利率为2.73%。分别较最低时期变化了+37bp、+18bp和-2bp。但从绝对水平看，仍处于历史最低区间。
投资建议：
我们认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。美国很大概率开启了新一轮的债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧。建议关注与美国地产产业链相关的出口类家电、轻工、化工类标的。
风险提示：货币政策大幅收紧，利率大幅提升，居民收入减少。
证券研究报告：《美国地产研究系列五：2月美国房地产月报》
报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
执业证书编号：
SAC S0190514110001 SAC
