解除合同后的“房屋空置预期损失”，法院会支持吗？

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空置费用损失部分，资产管理服务合同中已经约定违约金条款，蓝天公司已退还相应费用、赔偿违约金，王女士已经收到结算款项，违约金实质应属双方为弥补在合同履行过程中对可能发生的损失而作出的提前安排。现王女士已经获得违约金，填补因蓝天公司单方解除合同造成的损失，故该部分损失，法院不予支持。

王女士主张预期利益损失，亦应考虑2024年5月3日蓝天公司工作人员告知王女士收房，但王女士并未及时收房，至2024年7月方将涉案房屋另行出租，故因其未及时收房造成损失扩大部分，该部分损失应由其自行承担。

最终，法院判决驳回王女士全部诉讼请求。宣判后，王女士提出上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

法官说法

五年的资产代管服务，蓝天公司在第四年时提前解约，让王女士的收益受到损害，房屋空置期间全部损失是否应当由蓝天公司承担？

房屋空置损失应受到可预见规则、过错相抵规则等限制。 本案中，合同解除前剩余未结房租已经计算于结算款中，不存在空置损失；合同解除后，王女士就涉案房屋收房保洁、对外转租等会产生相应费用及成本，再次出租期间造成房屋资产空置。考虑到涉王女士晚收房、涉案房屋已于2024年7月底对外出租等事实，蓝天公司退还2个月违约金足以涵盖其房屋空置损失。

提前解约触发的违约赔偿问题，损失认定往往是双方争议焦点，如何确定预期损失？

首先，双方当事人有约定，应当遵循双方合同约定。 当事人可以在合同中约定违约行为情形、违约行为导致的违约责任、解除权、违约金等条款，便于双方产生纠纷后明晰双方责任。

其次，提前解除合同触发违约赔偿，违约金条款不能忽视。 实践中，租赁合同中多会约定一方提前解除合同的通知时间、提前解除合同的违约金、提前解除押金等费用结算等条款，违约金条款是双方当事人约定而成，对违约行为造成损失及预期损失有一定考量。违约金也应以实际损失为基础，根据合同性质、合同履行情况、当事人过错程度等予以调整，若违约方认为违约金金额过分高于实际损失，可向法院主张调整。

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