这二个城市地产泡沫可能会最先破裂？

叶檀财经 · 公众号 · 财经 · 2017-06-22 22:22

主要观点总结

本文基于美国和日本房地产泡沫的历史经验，分析当前我国房地产市场的泡沫风险。从泡沫产生、衡量、风险、触发因素、破裂路径等方面进行了详细阐述，并提出预防房地产泡沫风险的措施。文中提到我国房地产泡沫风险并非全国性，可能在一些热点城市产生，如二线城市和三四线城市的高库存风险，企业端和商业地产的风险等。

房地产泡沫产生于非理性的预期，包括相信房价永远上涨、过分高估自己能力、存在侥幸心理以及担心以后买不起等。

通过对比美日房地产泡沫破裂前后的指标，提出一些衡量泡沫及其风险大小的指标区间参考，如房贷比、居民杠杆率、房贷收入比、房地产资产配置等。

通过衡量我国房地产市场的相关指标，发现我国泡沫风险并不是全国性的，可能在一些热点城市产生。如部分城市的房贷比快速上升、居民杠杆率整体安全但部分热点城市达到警戒线等。

金融政策的突然收紧、外部冲击导致的金融系统紊乱等是国外房地产危机的触发因素。我国需关注行政过度调控的影响、金融政策的收紧等可能对市场造成叠加影响。

泡沫破裂并非所有城市、所有市场同时出现，而是由某一处率先破裂再蔓延至全国。新兴城市房价率先下跌是常见的传导特征。

根据分析认为，热点二线城市泡沫风险大于一线城市，三四线的高库存风险仍在，企业端的风险大于居民端，商业地产的风险大于住宅地产。

提出预防房地产泡沫风险的措施包括推出符合市场机制的房地产长效机制、实现房价双向波动、建立购房者预期监测体系和信息引导等。

房地产资产配置30%以上，泡沫风险大。 美国次贷危机时房地产资产占总资产比重为32.6%，此后房地产资产占比持续下降，到2015年为24.4%。日本1990年房地产资产配置达到55%，泡沫破裂后，土地资产占比快速下降，到1997年后该比值下降为40%。

土地资产配置率在30%以上，企业投机风险较大。 1990年日本非金融企业端土地资产占总资产比重为32%。泡沫破裂后，土地资产占总资产比重持续下降。美国2007年土地资产/总资产比重为33%，泡沫被刺破后这一比例有明显下降。

企业债务比超过200%风险快速集聚。 日本在1991年企业债务/GDP为191%，泡沫破裂后开始下降。21世纪以来，美国非金融企业债务/GDP维持在2倍以上，美国2007年泡沫破裂，企业债务/GDP为263%。次贷危机爆发以后大量债务率较高的企业破产倒闭，杠杆连续几年下降。

我国泡沫风险有多大？

通过以上指标衡量我国的泡沫风险情况，可以发现：

房贷比快速上升但总体处于安全水平，部分城市偏高。 我国2016年房贷/总贷款余额的比值大约为17%，远低于美国。但北京、上海、厦门和南京房贷/总贷款余额均高于全国水平，分别达到22%、28%、40%和25%。

居民杠杆率整体安全，热点城市达到警戒线。 2016年我国居民杠杆率为45%，远低于美国次贷危机时的水平，但住户贷款余额增速较快。 从城市来看，目前厦门居民杠杆率已经达到97%，超过美国次贷危机时的最高水平，杭州也快速上升至71%。